Какие права даёт договор найма квартиры

Договор найма квартиры даёт вам право получить жильё во владение и пользование для проживания. На практике речь о том, что квартиру предоставляют вам как нанимателю, чтобы вы могли в ней жить. Это возмездное отношение: за предоставленное жильё предусмотрена плата. Обязанность другой стороны состоит именно в предоставлении жилого помещения, а не только в согласии обсуждать возможность заселения — п. 1 ст. 671 ГК РФ.

Перед вами по договору должен выступать собственник квартиры либо лицо, которому собственник дал соответствующие полномочия. Такая сторона называется наймодателем. Если договор заключает представитель владельца, основанием его участия служит полномочие от собственника. Для нанимателя это отвечает на практический вопрос, от кого он вправе требовать предоставления квартиры: от стороны, принявшей на себя эту обязанность по договору найма, — п. 1 ст. 671 ГК РФ.

Владение и пользование здесь связаны с конкретной целью — проживанием в квартире. Право нанимателя по своему содержанию отличается от права собственника: по договору найма вам предоставляют жильё для жизни за плату, а переход права собственности регулируется отдельно. Когда нужно понять, что именно вы получаете по такому договору, ориентиром служит возможность занимать квартиру и пользоваться ею как жилым помещением — п. 1 ст. 671 ГК РФ.

Если собственник продаёт занимаемую вами квартиру, договор сохраняет действие. Смена владельца не прекращает отношения найма и не изменяет их условия. Для человека, который уже живёт в квартире по договору, это означает сохранение договорного основания проживания после перехода собственности. Требование освободить жильё только потому, что появился другой собственник, противоречит правилу о сохранении найма — ст. 675 ГК РФ.

После перехода собственности меняется наймодатель: им становится новый владелец квартиры. При этом он вступает в отношения с нанимателем на условиях уже заключённого договора. Если новый собственник связывает пересмотр условий именно с покупкой квартиры, можно ссылаться на сохранение прежнего договора. Смена собственника не даёт основания требовать изменения условий по одной этой причине — ст. 675 ГК РФ.

Отдельный случай — когда жильё получает юридическое лицо, например организация. Для него предусмотрен договор аренды или иной договор, по которому помещение предоставляют во владение и (или) пользование. Цель использования квартиры при этом остаётся жилой: организация вправе использовать её только для проживания граждан. Поэтому договор с гражданином-нанимателем и предоставление квартиры юридическому лицу нужно различать — п. 2 ст. 671 ГК РФ.

При споре о том, что даёт договор найма квартиры после её продажи, соотнесите требование нового владельца с прежними условиями. Предоставление жилья для проживания составляет содержание найма, а сохранение договора при переходе собственности защищает продолжение этих отношений. Эти два правила действуют вместе: объём предоставленного права определяется договором найма, а новый собственник занимает место прежнего наймодателя — ст. 671 и ст. 675 ГК РФ.