Какие последствия возникают, если цена недвижимости ниже кадастровой стоимости

Если вы продали недвижимость ниже кадастровой стоимости, для налогообложения имеет значение разница между ценой сделки и расчётным порогом. По общему правилу кадастровую стоимость умножают на коэффициент 0,7. Когда полученный от продажи доход меньше результата, в налоговом расчёте используют этот результат. Иными словами, доход для налога может оказаться больше фактического поступления денег — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Если цена меньше кадастровой стоимости, но достигает порога с учётом коэффициента, оснований повышать доход до этого порога по такому сравнению нет. Поэтому сначала установите применимый коэффициент: закон субъекта Российской Федерации вправе увеличить его до 1 включительно. При повышенном коэффициенте граница для сравнения будет выше — п. 9 ст. 214.10 НК РФ.

Для сравнения берут кадастровую стоимость из Единого государственного реестра недвижимости, подлежащую применению с 1 января года регистрации перехода права собственности. Ориентиром служит именно год регистрации перехода права на проданный объект. Если объект образован в течение налогового периода, используют стоимость, определённую на дату постановки на государственный кадастровый учёт, — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Когда соответствующая кадастровая стоимость отсутствует в реестре на указанную дату либо для вновь образованного объекта не определена при постановке на учёт, правило о повышении дохода до кадастрового порога не применяется. Это исключение существенно для продавца, у которого стоимость меньше кадастровой стоимости, появившейся в реестре позднее, — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Расчётный доход и сумма налога — разные величины. Если декларация не представлена и налоговый орган проводит камеральную проверку, то есть проверку по документам и сведениям, порядок учёта расходов зависит от применяемой ставки. Для предусмотренной пунктом 3 категории доходов учитываются документально подтверждённые расходы на приобретение; при их отсутствии используются сведения о цене покупки, а в иных случаях — вычеты. Для доходов с иными ставками предусмотрен другой расчёт — п. 3 ст. 214.10 НК РФ.

При таком расчёте без декларации имеет значение и форма собственности. Доход от продажи недвижимости в общей долевой собственности распределяется пропорционально доле продавца. Для участников общей совместной собственности доход определяется в равных долях. Эти правила относятся к исчислению налога налоговым органом по пункту 3 — п. 4 и 5 ст. 214.10 НК РФ.

Если кадастровая оценка изменилась после продажи, нужно учитывать основание изменения. Для изменения вследствие установления рыночной стоимости действует специальное правило: внесённую в реестр новую оценку учитывают с даты начала применения изменяемой стоимости для целей налогообложения. Обычное изменение в течение налогового периода не учитывается за этот и предыдущие периоды, кроме предусмотренных законом исключений, — п. 8 ст. 214.10 НК РФ.