Какие последствия возникают, если договор аренды не зарегистрирован

Если договор аренды не зарегистрирован, сначала посмотрите, какое имущество передаётся и на какой срок. Для здания или сооружения действует конкретный порог: государственная регистрация требуется при сроке не менее года. Значит, аренда ровно на год тоже подпадает под это правило. Условие о сроке позволяет понять, относится ли ваш договор к тем, для которых регистрация обязательна, — п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Для такой аренды подписание документа и государственная регистрация имеют разное значение. Подписи оформляют письменное соглашение сторон, а момент заключения договора закон связывает с регистрацией. Если стороны подписали договор здания на срок не менее года, но регистрацию не провели, нельзя считать дату подписания датой его заключения по правилу п. 2 ст. 651 ГК РФ. Именно связь с моментом заключения составляет основное последствие отсутствия регистрации в этой норме.

Отдельный вопрос — отношения с третьими лицами. Это лица, которые не являются сторонами вашего договора аренды. Для них договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента регистрации, если закон не устанавливает иного. Когда спор выходит за пределы отношений арендатора и арендодателя, значение имеет именно этот момент. При обсуждении последствий нужно различать участников соглашения и третьих лиц: правило о последних закреплено в п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Называть незарегистрированную аренду недействительной только со ссылкой на требование регистрации неточно. В ст. 651 ГК РФ недействительность связана с другим нарушением — несоблюдением формы договора. Аренду здания или сооружения оформляют одним письменным документом, который подписывают обе стороны. Если такого оформления нет, вопрос касается уже формы, а не только регистрации. Эти нарушения следует различать, поскольку п. 1 и п. 2 ст. 651 ГК РФ описывают разные последствия.

Если здание сдаётся менее чем на год, условие об обязательной регистрации из п. 2 ст. 651 ГК РФ к такому сроку не относится. При этом требование письменного документа с подписями сторон сохраняется. Короткий срок аренды не освобождает от соблюдения формы, установленной п. 1 ст. 651 ГК РФ. Поэтому при оценке договора нужно отдельно прочитать условие о сроке и проверить, как оформлено соглашение.

Для обсуждения спора подготовьте подписанный договор: по нему можно сопоставить объект аренды, срок и оформление. Сформулируйте также, кто оспаривает заключение договора — другая сторона или третье лицо. Так вопрос о последствиях получает точный предмет: обязательность регистрации по п. 2 ст. 651 ГК РФ, соблюдение письменной формы по п. 1 той же статьи либо момент заключения для третьих лиц по п. 3 ст. 433 ГК РФ.