Какие налоги платит ИП при продаже недвижимости

Если ИП продает недвижимость, вопрос о том, какие налоги платить, начинается с характера дохода. Продажу в рамках предпринимательской деятельности нужно соотнести с применяемым режимом. При продаже личного объекта отдельно решается вопрос об освобождении дохода физического лица. Для этого имеют значение основание приобретения и продолжительность владения, а не только цена договора — ст. 346.15, ст. 227 НК РФ ч.2, ст. 217.1 НК РФ.

На упрощённой системе налогообложения — УСН — предпринимательский доход от продажи учитывается при определении объекта налогообложения. Если аванс поступил в период освобождения от НДС, а передача объекта происходит уже в период исполнения обязанностей плательщика НДС, действует специальное правило. Доход периода передачи можно уменьшить на предъявленный покупателю НДС в части, которую покупатель не доплатил сверх стоимости объекта. Такое уменьшение предусмотрено п. 1 ст. 346.15 НК РФ.

На общем режиме предприниматель рассчитывает налог на доходы физических лиц — НДФЛ — с дохода от своей деятельности самостоятельно. При определении итоговой суммы учитываются удержанный налог и фактически уплаченные авансы. При расчёте базы по этому налогу прошлогодние убытки предпринимателя не вычитаются. Декларация подаётся в налоговый орган по месту учёта, а итоговый платёж вносится не позднее 15 июля следующего года — п. 2–6 ст. 227 НК РФ ч.2.

Для НДС вид имущества имеет отдельное значение: реализация земельного участка или доли в нём исключена из объекта налогообложения. При продаже земли это позволяет отделить вопрос о НДС от расчёта налога с полученного дохода. Основание — подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ.

При продаже личной недвижимости доход может освобождаться от НДФЛ после минимального срока непрерывного владения. Общий срок составляет пять лет. Трёхлетний срок применяется, в частности, при наследовании, дарении членом семьи или близким родственником, приватизации и получении по договору пожизненного содержания с иждивением. Для единственного жилья также предусмотрен трёхлетний срок при соблюдении условий о наличии другого жилья, включая совместную собственность супругов. Региональный закон может сократить срок — п. 2–4, 6 ст. 217.1 НК РФ.

Когда доход облагается НДФЛ, проверьте кадастровую стоимость, применяемую с начала года регистрации перехода права. Если цена продажи ниже этой стоимости с коэффициентом 0,7, доход для налогообложения принимается по кадастровому ориентиру. Для объекта, образованного в течение года, используется стоимость на дату кадастрового учёта. Регион вправе увеличить коэффициент до 1. При отсутствии соответствующей кадастровой стоимости правило о таком минимальном доходе не применяется — п. 2, 9 ст. 214.10 НК РФ.