Какие документы выдают при покупке квартиры

При покупке квартиры разделяйте два вопроса: оформлен ли переход права и передано ли вам само жильё. Ответы подтверждаются разными документами. Регистрацию перехода вещного права удостоверяет выписка из Единого государственного реестра недвижимости, сокращённо ЕГРН. Передачу квартиры продавцом и её принятие покупателем оформляют передаточным актом или другим документом о передаче. Основания для такого разграничения — ч. 1 ст. 28 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости и п. 1 ст. 556 ГК РФ.

Если вам нужен документ о состоявшейся регистрации, ориентируйтесь на выписку из ЕГРН. Именно с ней закон связывает удостоверение государственной регистрации перехода права. Передаточный акт решает другую задачу: фиксирует передачу недвижимости между участниками покупки. Подписанный акт нельзя использовать вместо подтверждения регистрации перехода права — ч. 1 ст. 28 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Документ о передаче квартиры оформляют с участием продавца и покупателя: подписи ставят обе стороны. Название «передаточный акт» не является единственным допустимым вариантом. Можно подписать иной документ о передаче, поскольку закон прямо допускает такую форму оформления. Для покупателя здесь имеет значение, что документ оформляет передачу недвижимости продавцом и её принятие покупателем — п. 1 ст. 556 ГК РФ.

При получении квартиры учитывайте не только наличие подписей. По общему правилу продавец исполняет обязанность передать недвижимость, когда вручает её покупателю и стороны подписывают соответствующий документ. Отступления от этого правила возможны по закону или по условиям договора продажи квартиры. Поэтому вопрос о завершении передачи связан и с фактическим вручением жилья, и с оформлением документа, с учётом условий договора — п. 1 ст. 556 ГК РФ.

Если продавец уклоняется от подписания документа о передаче на согласованных в договоре условиях, это считается отказом исполнить обязанность передать имущество. Если от подписи уклоняется покупатель, это считается отказом принять имущество. Получение такого документа касается исполнения договора обеими сторонами, а не только состава бумаг у покупателя — п. 1 ст. 556 ГК РФ.

Если квартира передана с несоответствиями условиям договора, её принятие не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение. Правило действует и тогда, когда несоответствия уже оговорены в документе о передаче. Подписание акта с такими оговорками не означает, что продавец освобождён от ответственности за состояние переданного жилья — п. 2 ст. 556 ГК РФ.

Комплект документов оценивают по тому, какое событие нужно подтвердить. Для регистрации перехода права это выписка из ЕГРН, для передачи квартиры — подписанный сторонами акт либо иной документ о передаче. При споре о недостатках имеет значение и содержание документа, однако принятие квартиры с оговорёнными несоответствиями сохраняет ответственность продавца по п. 2 ст. 556 ГК РФ.