Какие документы проверить при покупке квартиры

Начните с выписки из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. По ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости она содержит сведения об объекте и зарегистрированных правах. Для покупателя это отправная точка: нужно сопоставить квартиру, которую предлагают купить, с её описанием в реестре. Затем посмотреть, какие права зарегистрированы и какие записи сопровождают их. Если читать только сведения о праве, можно упустить ограничения, которые тоже относятся к приобретаемой квартире. Проверка документов должна охватывать содержание выписки целиком, а не отдельный удобный продавцу фрагмент.

Особое внимание уделите ограничениям прав и обременениям объекта. Это записи о юридических условиях, которые затрагивают квартиру и права на неё. Часть 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости предусматривает их отражение в общедоступной выписке. Поэтому наличие документа само по себе ещё не отвечает на вопрос о покупке: сначала нужно прочитать, что именно в нём указано. При обнаружении такой записи попросите продавца представить относящиеся к ней документы, чтобы сопоставить объяснение продавца с реестровыми сведениями.

В той же части ст. 62 перечислены сведения о правопритязаниях и заявленных в суде требованиях относительно объекта. Речь о притязаниях на квартиру, которые могут затронуть интересы покупателя. Выписка также должна отражать возражение против зарегистрированного права и запись о невозможности регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя. Эти сведения нельзя заменять устным заверением, что с квартирой всё в порядке. Отдельно прочитайте информацию о поступивших, но ещё не рассмотренных заявлениях о регистрации: она показывает, какие обращения уже касаются объекта на момент выдачи выписки.

Проверьте и сведения, связанные с состоянием жилья. Часть 7 ст. 62 предусматривает включение в выписку информации о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а жилого помещения — непригодным для проживания. Там же названы сведения о решении об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Это самостоятельная часть проверки: осмотр квартиры и описание её состояния продавцом не заменяют чтения соответствующих записей. При оценке содержания документа учитывайте, что сведения о существующих притязаниях отражаются на момент его выдачи.

Следующий документ — основание регистрации права. Это документ, по которому сведения о праве внесены в ЕГРН. Попросите продавца показать его и сопоставьте содержание с выпиской: относятся ли документы к одной квартире и согласуются ли сведения о зарегистрированном праве. Возможность получить копии таких документов предусмотрена ч. 15 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Однако обращаться за ними может не любой покупатель. Норма называет правообладателя, его законного представителя и лицо с нотариально удостоверенной доверенностью от них. Поэтому участие продавца здесь имеет практическое значение.

Различайте общедоступную выписку и сведения с ограниченным доступом. В ч. 13 ст. 62 установлен особый круг получателей, в частности для персональных данных правообладателя и сведений о содержании правоустанавливающих документов. Правоустанавливающий документ — это как раз документ, из которого возникает основание права. Если покупателю не предоставили такие сведения по его собственному запросу, из этого нельзя делать вывод, что у продавца нет документов. Нужно выяснить, что может представить сам правообладатель. По ч. 6 этой статьи сведения ЕГРН предоставляются как на бумаге, так и в электронной форме; проверять следует содержание документа независимо от носителя.

Отдельный вопрос возникает, если квартира относится к общему имуществу супругов. Статья 35 СК РФ связывает распоряжение таким имуществом с обоюдным согласием. Для сделки одного супруга с имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, п. 3 предусматривает нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Поэтому запись о праве продавца и вопрос согласия нужно рассматривать вместе. Одна выписка не заменяет этот документ. При проверке согласия сопоставьте его содержание с предполагаемой продажей квартиры: покупателю нужно понимать, к какому распоряжению имуществом относится представленное согласие.

Не ограничивайтесь предположением, что супруг продавца наверняка согласен. Пункт 2 ст. 35 СК РФ действительно говорит о предполагаемом согласии при распоряжении общим имуществом, но п. 3 отдельно устанавливает нотариальную форму согласия для названных в нём сделок. Смысл проверки перед покупкой — собрать согласующуюся картину: какая квартира продаётся, что зарегистрировано в ЕГРН, на каком документе основано право и решён ли вопрос согласия при распоряжении общим имуществом супругов. Если между документами есть расхождения, сформулируйте их конкретно и запросите соответствующие пояснения и документы у продавца до заключения договора.