Выписка из Единого государственного реестра недвижимости помогает проверить сведения о квартире, правах и обременениях. Разберитесь, где запросить документ, почему важна дата его подписания и как сопоставить полученные сведения с документами продавца.
Коротко
Выписка из ЕГРН на квартиру — документ со сведениями Единого государственного реестра недвижимости. Реестр включает данные об объектах, правах, ограничениях и обременениях — ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. Перед покупкой сопоставьте сведения о квартире с документами продавца. Сведения по запросу актуальны на дату подписания выписки, а персональные данные доступны с ограничениями — ч. 4, 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Начните с документа, который можно соотнести с выбранной квартирой, и отдельно разберите доступ к сведениям о её владельце.
ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ
ч. 1.3, 14.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ
ч. 2, 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ
При проверке квартиры опасно приписывать документу сведения, которых в нём нет, или переносить его содержание на другую дату.
Обращайтесь с полученной выпиской и документами продавца: так можно обсуждать конкретные записи о выбранном жилье.
Покупатель запрашивает сведения для проверки выбранного жилья, но доступность сведений зависит от их содержания и статуса заявителя.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Любые лица | Могут направлять запросы о предоставлении сведений, в том числе через единый портал. Общая доступность не распространяется на сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом. Это позволяет начать проверку объекта до покупки, отдельно разобрав вопрос персональных данных. | ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
| Правообладатель объекта недвижимости | Его персональные данные доступны третьим лицам с его согласия при наличии записи в реестре, кроме предусмотренных законом случаев. Для сделки он и заинтересованное лицо могут подать нотариусу совместное письменное заявление об удостоверении наличия этих данных в ЕГРН. | ч. 1.3, 14.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
| Публично-правовая компания | Предоставляет сведения из реестра по запросам. В запросе нужно различать сведения об объекте и сведения с ограниченным доступом: возможность получить общедоступную информацию не снимает ограничений в отношении других данных. | ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
| Орган регистрации прав | Вносит сведения в реестр на основании поступивших документов. Сведения, предоставленные по запросу, актуальны на дату подписания этим органом соответствующей выписки; при анализе полученного документа проверяйте именно эту дату. | ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ; ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
Квартира описывается в реестре через сведения об объекте и через записи о правах на него.
ЕГРН объединяет сведения в текстовой и графической форме, включая кадастр недвижимости и реестр прав — ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. В выписке с общедоступными сведениями проверьте описание квартиры, зарегистрированные права, ограничения и обременения, правопритязания и судебные требования, возражения против права, отметку о невозможности регистрации без личного участия, решение об изъятии, сведения об аварийности дома или непригодности жилья, поступившие, но не рассмотренные заявления о регистрации — ч. 7 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Общедоступность реестра имеет законные пределы. Сведения по запросам предоставляются любым лицам, кроме сведений с ограниченным доступом. Персональные данные правообладателя доступны третьим лицам с его согласия при наличии записи о возможности такого предоставления; законом также предусмотрены специальные случаи доступа — ч. 1, 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Полученная выписка отражает сведения на дату подписания, а не на любую последующую дату переговоров. Для выписки о кадастровой стоимости предусмотрено другое временное правило: стоимость указывается на дату, названную в запросе. При подготовке к покупке я советую проверять назначение документа и дату, к которой относится его содержание, — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Смена записи о квартире не означает уничтожение ранее внесённых сведений.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю даты документов продавца с датой подписания выписки и отмечаю расхождения. Правило о сохранении прежних сведений помогает отделить изменение записи от отсутствия сведений в полученном документе. Для проверки покупки я прошу объяснить происхождение каждого существенного расхождения.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Вопросы при проверке покупки различаются по тому, какие сведения нужны и что обнаружено в документе.
Сопоставление сведений об объекте с документами продавца и разбор расхождений в описании. Реестр включает кадастр недвижимости, а внесение сведений связано с поступившими документами — ч. 2, 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ.
Проверка режима доступа к персональным данным правообладателя. Для их предоставления третьим лицам с согласия владельца требуется соответствующая запись; есть специальные случаи доступа — ч. 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Разбор содержания полученных сведений о правах, ограничениях и обременениях квартиры. Эти записи входят в реестр прав на недвижимость и требуют отдельного внимания при анализе покупки — ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ.
Оценка того, к какой дате относятся сведения, представленные продавцом. Выписка по запросу актуальна на дату подписания, поэтому её содержание нужно соотнести с моментом переговоров — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Выбор документа для получения стоимости на интересующую дату. Такая дата указывается в запросе; выписка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно по запросу любого лица — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ; ч. 4 ст. 63 Закона № 218-ФЗ.
Разграничение опубликованных данных и сведений, предоставляемых по запросу. На официальном сайте не размещаются сведения о правообладателях, в том числе их персональные данные, — ч. 1.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Заведомая ложность записи и умысел должностного лица имеют значение для уголовной ответственности за содержание государственного реестра. Расхождение в полученных документах само по себе не подтверждает эти признаки.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Умышленное внесение в единый государственный реестр заведомо недостоверных сведений; умышленное уничтожение или подлог документов, на основании которых внесены запись или изменение, если их обязательное хранение предусмотрено законодательством | Должностное лицо | За такое искажение реестра должностному лицу может быть назначено одно из наказаний: лишение свободы на срок до 4 лет; принудительные работы продолжительностью до 4 лет; лишение права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до 5 лет; штраф до 80 000 рублей либо в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период до 6 месяцев. | ч. 1 ст. 285.3 УК РФ |
При проверке квартиры сохраняйте документы, содержание которых вызывает сомнение, вместе с данными об их получении. Для обсуждения признаков умышленного искажения реестра необходимо отделить содержание записи от пересказа продавца и установить происхождение представленных документов.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку квартиры с сопоставления источников: что говорит продавец, что написано в его документах и что содержится в выписке. Отдельно отмечаю дату подписания документа. Сведения по запросу актуальны на эту дату — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Если продавец пересылает выписку после долгих переговоров, время пересылки не делает её содержание более свежим. Я предлагаю согласовать получение актуальных сведений до принятия решения о расчёте.
Я разделяю описание квартиры и сведения о правах, ограничениях и обременениях: это разные составляющие реестра по ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. Красивое описание жилья и совпадение адреса не отвечают на вопросы к записям о правах. По каждому расхождению я составляю вопрос продавцу и прошу документальное объяснение.
Я также проверяю, удалось ли сопоставить личность продавца с правообладателем. Ограничение доступа к персональным данным по ч. 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ требует внимания к способу получения сведений. При отсутствии таких данных я не делаю вывод о том, что квартира никому не принадлежит, и обсуждаю с продавцом предоставление документов для проверки.
Проведите проверку по содержанию сведений: объект, права, доступ к данным, дата документа и вопросы продавцу.
Для консультации соберите результат запроса и материалы, с которыми нужно сравнить сведения о квартире. Сохраните файлы в том виде, в котором они получены.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Запрос о предоставлении сведений | Определить, какие сведения запрашивались и каким способом. Возможность направить запрос, в том числе через единый портал, предусмотрена ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. | Запрос заявителя; форма запроса устанавливается органом нормативно-правового регулирования — ч. 5 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. |
| Выписка по выбранной квартире | Сопоставить полученные сведения с целью проверки покупки; установить дату, на которую они актуальны, — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. | Для определения актуальности сведений используется дата подписания соответствующей выписки органом регистрации прав — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. |
| Документы продавца о квартире | Сравнить представленное описание объекта и объяснения о правах с содержанием реестра. Сведения вносятся на основании поступивших документов — ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. | Для анализа я прошу копии документов продавца и пояснение, какой документ объясняет каждое обнаруженное расхождение. |
| Выписка о кадастровой стоимости | Получить сведения о стоимости на дату, указанную в запросе, — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Такой документ предоставляется бесплатно по запросу любого лица — ч. 4 ст. 63 Закона № 218-ФЗ. | Сохраните сам документ вместе с запросом, чтобы сопоставить указанную дату и цель получения сведений о стоимости. |
Планируя проверку квартиры, учитывайте срок получения сведений и отдельно — срок судебного оспаривания отказа в их предоставлении.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Предоставление сведений о квартире по запросу покупателя | Публично-правовая компания предоставляет покупателю запрошенные сведения о квартире за три рабочих дня или быстрее. Приоритет имеют специальные сроки закона о регистрации недвижимости. | Со дня получения публично-правовой компанией запроса покупателя о выбранной квартире. | ч. 9 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
| Уведомление об отсутствии сведений либо обоснованный отказ в их выдаче | Не более трёх рабочих дней. | Со дня получения публично-правовой компанией запроса о квартире. | ч. 12 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
| Подача заявителем административного иска против отказа публично-правовой компании | В течение трёх месяцев для оспаривания отказа в сведениях о квартире. | Со дня, когда заявитель узнал, что отказ нарушает его право на получение сведений. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Через МФЦ добавляются сроки передачи: до одного рабочего дня с даты приёма запроса и до одного рабочего дня с даты подписания готовых документов для их направления в МФЦ — ч. 11 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Актуальность выписки определяется датой подписания; кадастровая стоимость — датой из запроса, ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о получении документа, его содержании и границах проверки квартиры перед покупкой.
Это документ со сведениями Единого государственного реестра недвижимости. В реестр входят кадастр недвижимости и реестр прав, ограничений прав и обременений — ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. При покупке нужно сопоставить сведения об объекте и записи о правах с документами продавца. Информация по запросу актуальна на дату подписания выписки — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Сведения по запросу предоставляет публично-правовая компания; направить запрос можно в том числе через единый портал. Запрашивать общедоступные сведения вправе любые лица, однако сведения с ограниченным законом доступом в этот режим не входят — ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Перед отправкой определите, какие данные нужны для проверки покупки.
Выписка бывает электронной или бумажной; формы и состав сведений устанавливает орган нормативно-правового регулирования — ч. 6, 8 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. В выписке с общедоступными сведениями есть описание объекта, зарегистрированные права, ограничения, обременения, правопритязания и нерассмотренные заявления о регистрации — ч. 7 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Проверьте также дату подписания.
Если правообладатель-гражданин не подавал заявление о раскрытии данных, выписка указывает принадлежность объекта физическому лицу без его персональных данных; для специальных получателей есть исключение — ч. 7.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Для сделки правообладатель и заинтересованное лицо могут совместно письменно обратиться к нотариусу за удостоверением наличия этих данных в ЕГРН — ч. 14.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Отсутствие имени не означает отсутствия права.
Старую выписку можно сопоставить с другими документами, но сведения в ней актуальны на дату подписания, а не на день последующей пересылки покупателю — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Я советую обсудить получение актуальных сведений перед расчётом за квартиру и сохранить прежний документ, если его содержание расходится с новым.
Нет. Выписка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц — ч. 4 ст. 63 Закона № 218-ФЗ. Сведения по запросам лиц, не указанных в части о бесплатном предоставлении, предоставляются за плату — ч. 2 ст. 63 Закона № 218-ФЗ. Определите нужный документ прежде, чем оценивать условия его получения.
Сведения о правообладателях объектов недвижимости, включая их персональные данные, не размещаются на официальном сайте. Там также не публикуются сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом, — ч. 1.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Для проверки продавца я советую отдельно обсудить с ним документы, позволяющие сопоставить его личность с правообладателем.
Ранее внесённые сведения сохраняются при изменении сведений реестра; сведения подлежат постоянному хранению, уничтожение и изъятие не допускаются — ч. 6 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. Поэтому я советую сохранять документы, в которых видны различия, и выяснять, чем продавец объясняет изменение содержания записей о выбранной квартире.
На дату, указанную в запросе о предоставлении выписки о кадастровой стоимости, — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Это отличается от определения актуальности обычных сведений по дате подписания соответствующей выписки. При подготовке запроса я советую заранее определить, для какой цели нужна стоимость и к какой дате она должна относиться.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту