Какие документы нужны собственнику квартиры

Собственнику квартиры стоит различать два вида документов: подтверждение государственной регистрации и основание приобретения права. Основание объясняет, в результате чего квартира стала принадлежать человеку. Подтверждение регистрации показывает, что соответствующее регистрационное действие совершено. На вопрос, какие документы нужны на квартиру собственника, нужно назвать и документ о приобретении, и выписку из ЕГРН. У этих документов разное назначение, и при подготовке продажи нужно понимать, какую именно задачу решает каждый из них.

По ст. 28 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости государственная регистрация возникновения, изменения или перехода вещных прав удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Сокращённо этот реестр называется ЕГРН. Именно выписка служит предусмотренным этой статьёй подтверждением совершённой регистрации. При этом выписка и документ о приобретении квартиры не становятся взаимозаменяемыми: сведения о регистрации отвечают на иной вопрос, чем договор или свидетельство о наследстве. Собственнику полезно сохранять оба вида документов, чтобы можно было проследить основание права и его регистрацию.

Перечень оснований для регистрации приведён в ч. 2 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. В него входят договоры и другие сделки с недвижимостью. Если квартира приобретена по договору, именно этот договор относится к документам, объясняющим приобретение. Закон связывает возможность использовать сделку как основание с её соответствием законодательству, действовавшему в месте нахождения недвижимости на момент совершения сделки. Одного названия документа для такого вывода недостаточно: значение имеет сама сделка, которую он оформляет.

Для квартиры, полученной в порядке наследования, в п. 4 ч. 2 ст. 14 прямо названо свидетельство о праве на наследство. Для приватизированного жилья п. 3 той же части называет акты или свидетельства о приватизации жилых помещений. Собственнику не нужно собирать все перечисленные в статье основания одновременно. Нужно определить, какое из них относится к приобретению именно его квартиры. Договор, наследование и приватизация — разные основания, и документы в этих случаях различаются.

Отдельный случай — право, основанием регистрации которого служит судебный акт. По п. 5 ч. 2 ст. 14 таким основанием является судебный акт, вступивший в законную силу. Для регистрации подготовьте судебный акт со сведениями о вступлении в законную силу: одного обращения в суд или решения, которое ещё не вступило в силу, недостаточно. В перечне также есть акты о правах на недвижимость, выданные уполномоченными органами, и иные предусмотренные законом документы. Основания регистрации включают не только договоры.

Если вопрос состоит в том, какие документы нужны собственнику для продажи квартиры, сначала отделите подтверждение уже существующего права от оформления предстоящего перехода. Выписка относится к подтверждению регистрации, а документ о приобретении объясняет прежнее основание права продавца. Документы по новой сделке относятся уже к переходу права покупателю. По ч. 1 ст. 14 регистрация осуществляется на основании заявления и поступивших в орган регистрации прав документов, кроме предусмотренных законом исключений. Для регистрации перехода права подготовьте заявление и документы по новой сделке.

Статья 14 различает регистрацию права и кадастровый учёт. Кадастровый учёт касается самого объекта недвижимости. В ч. 4 этой статьи предусмотрена регистрация перехода права без одновременного кадастрового учёта при наличии в ЕГРН сведений об объекте. Технический план не следует автоматически включать в любой перечень документов продавца только потому, что он упоминается в статье. Для него в п. 7.3 ч. 2 перечислены случаи, связанные с кадастровым учётом и регистрацией. Назначение документа нужно соотносить с действием, которое предстоит совершить.

Практический подход к документам начинается с истории приобретения квартиры. Найдите соответствующий договор, свидетельство, акт приватизации или судебный акт и сопоставьте его с выпиской из ЕГРН: они должны относиться к тому праву и объекту, о которых идёт речь. Затем определите цель подготовки: подтвердить регистрацию либо оформить её изменение или переход. Такой порядок помогает не смешивать разные задачи. Единого комплекта документов для любой продажи квартиры нет: уточните в органе регистрации прав, какие документы потребуются для вашей сделки с учётом основания приобретения и сведений об объекте, до подачи заявления о переходе права.