Как зарегистрировать договор в Росреестре

Чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре, нужно подать заявление и документы, на которых основана регистрация. Сам договор входит в комплект как основание обращения. При этом в заявлении нужно отразить регистрационное действие: речь может идти о регистрации договора либо о правах, возникающих или переходящих по сделке. Статья 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости предусматривает представление заявления вместе с приложениями. Передача одного подписанного договора без заявления не заменяет эту процедуру.

Для бумажной подачи ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости предусматривает личное обращение в многофункциональный центр, то есть МФЦ, или в указанную в законе публично-правовую компанию, в том числе при выездном приеме. При личном обращении гражданин предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если вместо него действует представитель, по общему правилу нужна также нотариально удостоверенная доверенность. Полномочия должны соответствовать действиям, которые представитель совершает от имени заявителя.

Электронная подача имеет свои условия. По ч. 1.3 ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости правообладатель может через личный кабинет направить заявление о регистрации прав по сделке с принадлежащей ему недвижимостью. Речь идет о правах, которые возникают, изменяются, прекращаются или переходят другому лицу. Перечень заявлений, допускаемых без усиленной квалифицированной электронной подписи, отдельно приведен в этой статье. Поэтому возможность такой подачи нельзя автоматически распространять на любое обращение по договору.

Для юридических лиц ч. 1.6 ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости устанавливает электронную форму заявлений и приложений. Исключение предусмотрено, когда стороной соответствующей сделки является физическое лицо. Однако для договоров участия в долевом строительстве это исключение не действует: они представляются только электронно. Кроме того, ч. 1.7 той же статьи предусматривает электронное направление заявлений о регистрации таких договоров и приложений в случаях, установленных федеральным законом. Обычный порядок бумажного обращения здесь нельзя выбирать без учета этих ограничений.

Состав приложений определен ч. 4 ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Это документы, подтверждающие полномочия представителя, документы, на которых основана регистрация, и другие предусмотренные законом документы. Универсальный перечень для любого договора из этого правила не следует: состав связан с основанием обращения. Вместе с тем дополнительные документы нельзя требовать произвольно. Та же статья запрещает их истребование при соблюдении установленных требований, если закон не предусматривает иного.

Перед бумажной подачей проверьте, читается ли договор и нет ли в нем неоговоренных исправлений. По ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости при приеме визуально оценивают состояние документов. Текст карандашом, подчистки, приписки, зачеркнутые слова и повреждения, мешающие прочитать и однозначно понять содержание, могут стать причиной отказа в приеме. Установление личности также обязательно. Поэтому документ, удостоверяющий личность, должен быть действующим и предъявляться при обращении.

При приеме бумажного комплекта МФЦ сканирует заявление и приложения, создает электронные образы и заверяет их электронной подписью уполномоченного сотрудника. Это предусмотрено ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Такие образы имеют ту же юридическую силу, что и представленные бумажные документы. Заявителю направляется уведомление о приеме с перечнем документов, датой и временем представления. Сохраните его: оно позволяет сопоставить переданный комплект с тем, что принято для регистрации.

После приема начинается правовая экспертиза — проверка документов на наличие предусмотренных законом препятствий к регистрации. Этот этап установлен ст. 29 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Сам факт приема договора еще не означает, что регистрация состоялась. При отсутствии препятствий орган регистрации осуществляет регистрационное действие. Если имеются основания для приостановления, заявителя уведомляют об этом. Неустраненные причины, которые препятствовали регистрации и послужили основанием приостановления, могут привести к отказу.

Получив уведомление о приостановлении, выясните, какие именно причины в нем указаны. Статья 29 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости отдельно регулирует случай, когда не поступили документы или сведения, запрашиваемые между органами. Тогда заявителя уведомляют о праве представить их по собственной инициативе. Такое право не означает, что любой документ из межведомственного обмена изначально обязан собирать заявитель. Для продолжения процедуры нужно соотнести названную причину с содержанием уведомления и уже переданным комплектом.

Если решение о приостановлении оспаривается, ст. 29 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости допускает обращение в суд в порядке административного судопроизводства, а также внесудебное обжалование. Решение об отказе заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд. Получение документов после регистрации тоже связано с полномочиями: представителю гражданина по общему правилу нужна нотариально удостоверенная доверенность на их получение. Для юридического лица документы получает лицо, действующее без доверенности, либо представитель с предусмотренной этой статьей доверенностью.