Как зарегистрировать аренду в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреестре, нужно представить заявление и документы, на основании которых проводится регистрация. Ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости регулирует их подачу. Ст. 29 того же закона описывает последующие действия органа регистрации прав. Это разные этапы: прием пакета еще не означает, что регистрация состоялась. Росреестр рассматривает представленные документы и проводит правовую экспертизу, то есть проверяет, есть ли предусмотренные законом основания для приостановления или отказа. Поэтому подтверждение приема следует отличать от результата рассмотрения заявления.

Сначала определите способ обращения с учетом состава сторон. По ч. 1.6 ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости юридические лица подают заявления и приложения только в электронной форме. Исключение предусмотрено, когда стороной соответствующей сделки является физическое лицо. Следовательно, если договор заключают юридические лица между собой, ориентироваться нужно на электронную подачу. Если в сделке участвует гражданин, нужно учитывать это исключение, а не переносить общее правило для организаций на любую аренду. Выбор способа подачи предшествует подготовке электронного или бумажного комплекта.

Электронное обращение предусмотрено п. 2 ч. 1 ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Норма называет единый портал государственных и муниципальных услуг, официальный сайт и размещенный на нем личный кабинет. Для региональных порталов предусмотрено условие о соответствующем соглашении. Документы и их электронные образы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью, если федеральный закон не предусматривает иного. Поэтому просто отправить договор аренды как обычный файл недостаточно: нужно соблюсти требования к электронной форме заявления, приложений и подписи. Личный кабинет также позволяет хранить ранее направленные заявления и документы.

Отдельная возможность установлена для правообладателя недвижимости. По ч. 1.3 ст. 18 он вправе через личный кабинет представить электронное заявление о регистрации прав, возникающих, изменяющихся или прекращающихся на основании сделки с принадлежащим ему объектом. Эта норма касается обращения за регистрацией. Запрос «как заключить договор аренды в Росреестре» смешивает оформление самой сделки с регистрационной процедурой: представление заявления не заменяет договор, который служит основанием регистрации. При подготовке обращения эти документы нужно рассматривать вместе, но у каждого своя роль.

Если используется допустимая бумажная подача через многофункциональный центр, МФЦ принимает документы и передает их в орган регистрации прав. По ч. 13 ст. 18 центр удостоверяет личность обратившегося и направляет электронные образы принятых документов. При личном обращении гражданин предъявляет документ, удостоверяющий личность. Его представитель предъявляет также нотариально удостоверенную доверенность, если федеральный закон не устанавливает иного. Это правило закреплено в ч. 8 ст. 18. Когда личность установить нельзя, в том числе из-за непредъявления удостоверяющего ее документа, ч. 15 этой статьи предусматривает отказ в приеме.

Можно использовать и передачу документов через нотариуса: такая возможность предусмотрена ч. 1.5 ст. 18. Само наличие этого способа не означает, что любой договор аренды обязательно нужно удостоверять нотариально. Норма описывает передачу заявления и приложений, включая бумажные документы и предусмотренные ею электронные формы. При выборе этого пути следует различать подпись заявителя на электронном документе и подпись нотариуса на электронном образе: закон называет их отдельно. Выбранному способу должен соответствовать весь подаваемый комплект, а не только текст заявления.

После подачи сохраните уведомление о приеме и перечень документов. Ч. 17 ст. 18 предусматривает уведомление заявителя с указанием даты и времени представления. По ст. 29 дальнейшее рассмотрение может привести к регистрации, уведомлению о приостановлении или отказу, если причины приостановления не устранены. При приостановлении из-за отсутствия сведений, запрашиваемых межведомственно, заявителю сообщают о праве представить их самостоятельно. Это позволяет отделить документы, которые нужно приложить к заявлению, от сведений, которые орган получает путем обмена с другими органами. Ст. 18 также разрешает заявителю представить такие документы по собственной инициативе.

Результат нужно получать отдельно от подтверждения подачи. Ч. 18 ст. 29 предусматривает выдачу документов через МФЦ, если такой способ указан в заявлении; в этой норме названа и выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая проведенную регистрацию. Для получения документов представителем гражданина ч. 13 ст. 29 предусматривает нотариально удостоверенную доверенность, если законом не установлено иное. Если вместо регистрации принято решение о приостановлении, ч. 12 ст. 29 допускает судебное и внесудебное обжалование. Решение об отказе заинтересованное лицо может обжаловать в суд по ч. 12.2 той же статьи. Выбирать дальнейшее действие нужно по полученному решению и указанным в нем причинам.