Как заключить договор аренды имущества

Чтобы заключить договор аренды имущества, сначала определите, какую именно вещь получит арендатор. Описание должно позволять отличить её от других вещей. Проверьте, сможет ли каждая сторона по тексту договора установить один и тот же объект без дополнительных догадок. Если нужных данных нет, условие об объекте считается несогласованным, а договор — незаключённым. Уточните описание передаваемой вещи при согласовании текста с учётом п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Содержание описания зависит от того, что вы сдаёте. Для оборудования, транспортного средства или здания подберите сведения, которые позволяют определённо установить именно этот объект. Если передаётся несколько вещей, проверьте, понятен ли состав передаваемого имущества. Не ограничивайтесь общей категорией, когда она оставляет неясным выбор конкретной вещи: требование к определённости объекта закреплено в п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Проверьте и пригодность вещи для аренды. По п. 1 ст. 607 ГК РФ она должна сохранять натуральные свойства в процессе использования. К таким объектам относятся, в частности, оборудование, транспортные средства, здания и сооружения. Для некоторых видов имущества закон допускает ограничения или запрет аренды. Для земельных участков и других обособленных природных объектов возможны особенности сдачи, предусмотренные п. 2 этой статьи.

Далее договоритесь, чем арендатор рассчитывается за пользование. По п. 2 ст. 614 ГК РФ можно установить твёрдую сумму, долю продукции или доходов, услуги, передачу вещи либо затраты на улучшение арендованного имущества. Допустимы сочетания этих вариантов и другие формы оплаты. Плату можно определить за весь объект целиком или отдельно за его составные части — выберите понятный обеим сторонам способ расчёта.

Отдельно запишите порядок, условия и сроки внесения платы. Например, при выборе денежных платежей согласуйте, будут ли они периодическими или единовременными. Если порядок и сроки в договоре не определены, применяются условия, обычные для аренды аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Прямая договорённость помогает заранее понимать, когда наступает обязанность заплатить, — п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Обсудите пересмотр размера платы. Если договором не предусмотрено иное, её изменение происходит по соглашению сторон в установленные договором сроки, но не чаще одного раза в год. Для отдельных видов аренды закон может предусматривать другие минимальные сроки пересмотра. Соотнесите выбранное условие с этим правилом п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Учтите и возможные трудности при исполнении договора. Существенное ухудшение состояния имущества или условий пользования по причинам, за которые арендатор не отвечает, даёт ему право требовать соответственного уменьшения платы, если закон не предусматривает иного. При существенной просрочке платежей арендодатель, если договором не установлено иное, вправе потребовать досрочную оплату, но максимум за два срока подряд. Эти ситуации регулируют п. 4 и 5 ст. 614 ГК РФ.