Как составить предварительный договор купли-продажи
В предварительном договоре закрепляют обязанность заключить будущую сделку: определяют её предмет, согласуют нужные сторонам условия и срок. Ошибка в форме может сделать договор ничтожным.
Коротко
Нужно описать предмет будущей купли-продажи, согласовать условия, на которых настаивает любая сторона, и соблюсти форму основного договора. Запишите, когда стороны обязуются его заключить: без указанного срока действует срок в один год. До его окончания направьте другой стороне предложение заключить основной договор, чтобы сохранить возможность требовать исполнения обязательства.
Ответ подробно: содержание предварительного договора
Начните составление предварительного договора купли-продажи с точного обозначения будущей сделки. В тексте должно быть понятно, что стороны принимают обязанность заключить основной договор в будущем и на каких условиях это произойдёт. Предварительный договор нужен для закрепления этой обязанности; его содержание следует строить вокруг будущей продажи. Такое назначение договора закреплено в п. 1 ст. 429 ГК РФ.
Опишите имущество так, чтобы можно было установить предмет будущего договора. Если речь о квартире, проверьте, позволяет ли её описание понять, какую именно квартиру стороны собираются продать и купить. Не оставляйте выбор объекта до подписания основного договора: условие, позволяющее установить предмет, должно присутствовать уже в предварительном соглашении. Это требование п. 3 ст. 429 ГК РФ.
Затем обсудите, какие условия каждая сторона хочет согласовать заранее. Включите их в текст и устраните расхождения до подписания. Например, если покупатель или продавец настаивает на согласовании цены при заключении предварительного договора, это условие нужно согласовать. Для предварительного соглашения действует п. 3 ст. 429 ГК РФ. При подготовке будущего основного договора учитывайте и ст. 432 ГК РФ: соглашение должно охватывать все существенные условия, включая те, на согласовании которых настаивает сторона.
Проверьте форму до подписания. Требования к форме основной купли-продажи определяют и способ оформления предварительного соглашения. Если для основного договора форма не установлена, предварительный составляют письменно. Нарушение этого правила влечёт ничтожность — недействительность договора. Поэтому при подготовке договора о будущей продаже квартиры форму нужно соотнести с требованиями к основной сделке. Основание — п. 2 ст. 429 ГК РФ.
Укажите срок заключения основного договора и согласуйте его с другой стороной. Если срок пропустить при составлении текста, обязанность заключить основной договор всё равно ограничена во времени: он должен быть заключён в течение года с момента заключения предварительного. Так действует п. 4 ст. 429 ГК РФ. Согласованный срок помогает определить, когда нужно предложить подписание и когда обязательство окажется неисполненным.
После подписания предварительного договора следите за сроком и направьте предложение заключить основной договор до его окончания. Если основной договор не заключён и предложение не направлено, обязательства прекращаются по п. 6 ст. 429 ГК РФ. При уклонении другой стороны требование о понуждении к заключению основного договора можно заявить в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства. Спорные условия определяет суд; основной договор тогда считается заключённым с момента вступления решения в законную силу либо с момента, указанного в решении. Эти правила предусмотрены п. 5 ст. 429 ГК РФ.
Что говорит закон: условия будущей сделки
Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: от описания имущества к будущей продаже
Последовательность составления следует из ст. 429 и 432 ГК РФ.
- 1Определите предметВнесите описание имущества, позволяющее установить предмет будущей купли-продажи, как требует п. 3 ст. 429 ГК РФ.
- 2Согласуйте условияОбсудите условия, которые покупатель и продавец требуют закрепить сейчас, и включите согласованные формулировки в договор по п. 3 ст. 429 ГК РФ.
- 3Укажите срок и соблюдите формуОпределите срок заключения основного договора и оформите предварительный в требуемой форме согласно п. 2 и 4 ст. 429 ГК РФ.
- 4Предложите заключить основной договорНаправьте предложение другой стороне до истечения срока, учитывая прекращение обязательств по п. 6 ст. 429 ГК РФ.
Документы: материалы для согласования
Подготовьте тексты, по которым можно проверить предмет, условия и исполнение обязанности по ст. 429 ГК РФ.
| Документ |
|---|
| Проект предварительного договора с описанием имущества и сроком заключения основной сделки |
| Предложения сторон об условиях будущего основного договора |
| Предложение заключить основной договор — если предварительный уже подписан |
Частые вопросы: подготовка будущей продажи
Условия предварительного соглашения и переход к основной сделке.
Сколько стоит составление предварительного договора купли-продажи?
Стоимость составления нужно согласовать с адвокатом при обращении. Для обсуждения работы подготовьте описание имущества, желаемый срок основной сделки и условия, которые хотите закрепить заранее. Предмет и условия, на согласовании которых настаивает сторона, входят в содержание договора по п. 3 ст. 429 ГК РФ.
Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?
Опишите квартиру так, чтобы её можно было определить, и запишите обязанность заключить основной договор. Согласуйте условия, которые стороны хотят закрепить заранее, и срок подписания. Форму предварительного договора определяйте по форме основного: это правила п. 1–4 ст. 429 ГК РФ.
Как действовать покупателю, если продавец уклоняется от основной сделки?
При уклонении стороны можно заявить требование о понуждении к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства. Если спор касается его условий, их определяет суд по правилам п. 5 ст. 429 ГК РФ.
Услуги и темы рядом
Вопросы подготовки договора и согласования его условий.
Не откладывайте защиту