Как составить договор сдачи квартиры внаём

Начните с письменного текста, в котором будут отражены договорённости о сдаче квартиры. Именно письменную форму предусматривает п. 1 ст. 674 ГК РФ. Устное обсуждение удобно для согласования деталей, но не заменяет предусмотренную законом форму. Поэтому после разговора перенесите согласованные условия в проект и дайте другой стороне прочитать его целиком. Так будет легче заметить, что участники по-разному поняли одну и ту же договорённость.

В начале проекта удобно указать участников и описать квартиру. Сформулируйте, кто передаёт жильё и кто будет им пользоваться. Запишите адрес так, чтобы из текста было понятно, о какой квартире идёт речь. Это рекомендации к ясности документа: сама ст. 674 ГК РФ посвящена форме договора и регистрации обременения, а не перечислению всех его условий. Не стоит приписывать этой статье требования к содержанию, которых в ней нет.

Отдельно изложите договорённости об оплате и пользовании квартирой. Например, вместо расплывчатого обещания обсудить расчёты позже лучше записать то, о чём стороны уже условились. Если какой-то вопрос ещё вызывает разногласия, оставьте его для согласования до окончательного оформления текста. Не выдавайте предложенное одной стороной условие за принятое обеими. При чтении проекта должно быть понятно, где закреплена общая договорённость, а где пока осталось предложение.

Срок найма обозначьте особенно внимательно. По п. 2 ст. 674 ГК РФ при заключении договора на срок не менее года возникает вопрос государственной регистрации ограничения права собственности. Такое ограничение закон также называет обременением: речь идёт о праве собственности на квартиру, в отношении которой заключён договор. В статье прямо сказано, что возникающее на этом основании обременение подлежит регистрации. Поэтому срок нельзя воспринимать лишь как техническую строку в шаблоне.

Письменное оформление и регистрация обременения — разные вопросы. Сначала нужен понятный текст согласованных условий. Затем по указанному в нём сроку определяют, подпадает ли возникающее обременение под правило п. 2 ст. 674 ГК РФ. Эта норма отсылает к установленному законом порядку регистрации. Она сама не содержит перечня документов для обращения, размера платежей или подробной процедуры, поэтому из неё нельзя вывести такие сведения.

Перед окончательным оформлением сравните все части проекта. Убедитесь, что квартира везде описана одинаково, срок указан однозначно, а условия оплаты не противоречат друг другу. Если используете готовый образец, прочитайте каждый пункт применительно к своим договорённостям. Образец помогает организовать текст, но не решает за стороны, какие условия они хотят согласовать. Главные ориентиры по ст. 674 ГК РФ здесь — письменная форма и учёт регистрации обременения при соответствующем сроке.