Как составить договор найма квартиры

Если вы решаете, как написать договор найма квартиры, начните с письменного оформления договорённости. Устного обсуждения условий для соблюдения установленной формы не хватит: договор найма жилого помещения заключается письменно. Это правило относится именно к форме договора. Оно действует и тогда, когда квартира нужна на непродолжительное время, и тогда, когда стороны рассчитывают на длительное проживание. Основание — п. 1 ст. 674 ГК РФ.

При подготовке текста обратите внимание на срок, на который заключаете договор. Для государственной регистрации существенна граница в один год. Если срок равен году или превышает его, возникает обязанность зарегистрировать ограничение права собственности на жильё. Договор ровно на год тоже попадает под это правило: закон использует выражение «не менее года», а не «больше года» — п. 2 ст. 674 ГК РФ.

Что именно регистрируют при таком найме? Ограничение, или обременение, права собственности на жилое помещение, которое возникает на основании договора. Речь о найме квартиры на установленный срок, а не о передаче права собственности нанимателю. В вопросе оформления полезно различать два действия: составление письменного договора и государственную регистрацию возникшего обременения. Для договора на год и более нужно учитывать каждое из них — пп. 1 и 2 ст. 674 ГК РФ.

Если планируете заключить договор на срок меньше года, требование о письменной форме сохраняется. Регистрация обременения по правилу о договорах сроком не менее года к такому сроку не относится. Короткий период проживания позволяет иначе решить вопрос регистрации, но не превращает устную договорённость в письменный договор. При выборе формы ориентируйтесь на п. 1, а при сопоставлении срока с годовой границей — на п. 2 ст. 674 ГК РФ.

Если текст уже подготовлен, сопоставьте его с тем сроком найма, о котором договорились. Вопрос о регистрации возникает не из названия документа: основанием служит договор найма жилого помещения, заключённый на год или дольше. Когда срок достигает этой границы, оформление письменного текста не завершает решение вопроса об обременении. Его государственная регистрация производится в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — п. 2 ст. 674 ГК РФ.

Практический ориентир при составлении договора такой: сначала оформляйте найм письменно, затем соотнесите согласованный срок с правилом о регистрации. Для короткого найма нельзя отказаться от письменной формы только из-за длительности проживания. Для найма на год и более нужно также организовать регистрацию ограничения права собственности. Эти требования решают разные вопросы оформления одной договорённости — ст. 674 ГК РФ.