Как составить договор аренды

Чтобы составить договор аренды, сначала определите, какую именно вещь передают в пользование. Статья 607 ГК РФ допускает аренду непотребляемых вещей: они не теряют своих натуральных свойств при использовании. В норме названы, в частности, здания, сооружения, оборудование и транспортные средства. Для отдельных видов имущества закон может ограничивать или запрещать аренду. Для земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены особенности. Поэтому общее описание предмета договора должно соответствовать тому имуществу, о котором стороны действительно договорились, а не просто обозначать широкую категорию вещей.

Дальше внесите в текст данные, по которым можно определённо установить объект. Это требование п. 3 ст. 607 ГК РФ. Описание должно позволять понять, какое имущество подлежит передаче арендатору, то есть тому, кто будет им пользоваться. Если у стороны есть несколько похожих вещей, формулировка должна различать их. Проверьте текст с позиции обеих сторон: указывают ли приведённые сведения на одну и ту же вещь? Если установить объект нельзя, условие о нём считается несогласованным, а договор — незаключённым. Согласованные расчёты сами по себе этот недостаток не устраняют.

Следующая часть договора — плата за пользование имуществом. По п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить её своевременно. Стороны определяют в договоре порядок, условия и сроки внесения платы. Поэтому при составлении текста нужно ответить на практические вопросы: что именно передаёт арендатор в оплату, в каком размере и когда он должен это сделать? Сравните ответы между собой. Условие о размере платежа должно сочетаться с условием о периодичности, чтобы из договора было понятно, к какому пользованию относится согласованная плата и когда наступает обязанность её внести.

Денежные платежи — только одна из форм оплаты, перечисленных в п. 2 ст. 614 ГК РФ. Они могут быть определены в твёрдой сумме и вноситься периодически либо единовременно. Норма также предусматривает долю продукции, плодов или доходов от использования имущества, услуги арендатора, передачу обусловленной вещи и затраты на улучшение арендованного имущества. Допустимы сочетание этих форм и иные формы оплаты. Выбирайте формулировку, которая передаёт реальную договорённость. Если оплата состоит из нескольких частей, опишите каждую так, чтобы стороны одинаково понимали содержание обязательства арендатора.

Отдельно решите, устанавливается ли плата за всё имущество вместе или за каждую составную часть. Оба варианта прямо названы в ст. 614 ГК РФ. Это особенно полезно обсудить, когда описание объекта включает несколько частей: текст об имуществе и текст об оплате должны согласовываться. Если порядок, условия и сроки оплаты договором не определены, закон отсылает к обычно применяемым при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Это правило не заменяет точного описания объекта. Оно относится именно к расчётам и оставляет сторонам необходимость определить, какие условия являются обычными для сравнимой аренды.

Затем обсудите изменение размера платы. По п. 3 ст. 614 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное, изменение возможно по соглашению сторон в предусмотренные договором сроки, но не чаще одного раза в год. Закон может устанавливать иные минимальные сроки пересмотра для отдельных видов аренды или имущества. При подготовке условия различайте первоначальный размер платы и порядок его последующего изменения. Если стороны хотят отразить возможность пересмотра, формулировка должна объяснять их договорённость, а не создавать впечатление, будто первоначальная сумма сама по себе отвечает на все вопросы об оплате в дальнейшем.

При составлении договора учитывайте также п. 4 ст. 614 ГК РФ. Если условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, он вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если закон не предусматривает иное. Речь идёт о праве предъявить требование. Норма не означает, что любое неудобство автоматически меняет согласованный размер платежей. Поэтому описание имущества и условий пользования имеет значение и для понимания того, что именно ухудшилось по сравнению с договорённостью сторон.

Наконец, проверьте условие о просрочке оплаты с учётом п. 5 ст. 614 ГК РФ. Если договором не установлено иное, при существенном нарушении сроков платежей арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платы в установленный им срок. Требовать её таким способом более чем за два срока подряд нельзя. Перед завершением текста сопоставьте описание объекта, выбранную форму оплаты, её размер и сроки: противоречия между этими положениями мешают понять, что именно согласовали стороны. Каждый пункт должен описывать конкретную договорённость, а не оставлять её на уровне общих слов.