Как составить договор аренды квартиры

Чтобы правильно составить договор аренды квартиры, сначала определите, кто будет получать жильё и для какой цели. В обиходе арендатором квартиры часто называют гражданина, который платит за проживание. Однако ст. 671 ГК РФ называет такое соглашение договором найма жилого помещения. Собственник или уполномоченное им лицо выступает наймодателем, а гражданин, которому передают жильё, — нанимателем. Эти названия помогают последовательно обозначить участников в тексте и связать условия договора с соответствующей нормой закона.

С юридическим лицом ситуация другая. По п. 2 ст. 671 ГК РФ ему можно предоставить жилое помещение на основе договора аренды или иного договора. При этом использовать квартиру оно может только для проживания граждан. Поэтому перед тем, как написать договор, нужно определить сторону соглашения: квартира предоставляется самому гражданину или юридическому лицу. Одного слова «аренда» в заголовке недостаточно, чтобы объяснить содержание отношений. Из текста должно быть понятно, кто получает помещение и как собирается его использовать.

Затем определите, кто предоставляет квартиру. Статья 671 ГК РФ допускает участие собственника либо лица, которого он уполномочил. Если договор предлагает подписать другой человек, выясните, на каком основании он действует от имени собственника. Не стоит заполнять строку о наймодателе по одному лишь факту общения с этим человеком. Смысл проверки здесь конкретный: стороной, предоставляющей жильё, должно быть лицо, указанное в законе. Сведения об участниках в начале договора и при его подписании должны согласовываться между собой.

Следующая часть текста — описание жилья. По ст. 671 ГК РФ предметом найма является жилое помещение, которое передают во владение и пользование для проживания. Опишите квартиру так, чтобы обе стороны понимали, о каком помещении договорились. Укажите её адрес и сведения, позволяющие отличить её от другого жилья. Формулировка о цели передачи тоже имеет значение: договор должен отражать проживание в квартире. Не заменяйте описание помещения общей фразой о предоставлении недвижимости, если соглашение касается конкретного жилья.

Отдельно изложите условие о плате. Возмездность, то есть предоставление жилья за плату, прямо предусмотрена п. 1 ст. 671 ГК РФ. Запишите согласованный размер платы и понятный сторонам порядок её внесения. Не переносите сумму из чужого образца только потому, что остальные пункты выглядят подходящими. В этой норме нет готовой суммы для вашей квартиры. Текст должен передавать вашу договорённость, чтобы собственник и наниматель одинаково понимали, за какое пользование жильём вносится плата. Например, если при обсуждении стороны изменили размер платы, исправьте соответствующее условие в подготовленном тексте до подписания. Оставленная в образце прежняя сумма будет расходиться с тем, о чём стороны договорились при подготовке соглашения о предоставлении квартиры.

Оформить договор найма официально в части его формы означает изложить соглашение письменно: это правило п. 1 ст. 674 ГК РФ. Устная договорённость не заменяет предусмотренную форму. Перед подписанием прочитайте весь подготовленный текст, включая заполненные поля. Если в одном месте участник назван нанимателем, а в другом юридическим лицом, получающим квартиру в аренду, уточните, какую ситуацию вы оформляете. Написать договор правильно — значит согласовать его содержание с реальными участниками и назначением жилья, а не только подобрать заголовок.

При согласовании срока учитывайте п. 2 ст. 674 ГК РФ. Если договор найма заключён на срок не менее года, возникающее на его основании ограничение права собственности подлежит государственной регистрации. Такое ограничение также называется обременением. В норме речь идёт именно об обременении права собственника, связанном с наймом квартиры. Поэтому письменная форма и регистрация — разные вопросы: составление текста решает вопрос формы, а выбранный срок позволяет определить, применяется ли указанное правило о регистрации.

Если вы собираетесь заполнить договор аренды квартиры по образцу, используйте его как основу для своих условий. Проверьте последовательно участников, описание помещения, назначение использования, плату и срок. Образец не сообщает, уполномочен ли человек сдавать именно вашу квартиру, и не выбирает условия за стороны. После заполнения перечитайте документ целиком: отдельные вставки должны складываться в понятное соглашение. Сдать квартиру по договору гражданину для проживания — значит оформить отношения найма с учётом ст. 671 и письменной формы по ст. 674 ГК РФ.