Как собственнику составить договор аренды

Чтобы собственнику составить договор аренды, сначала нужно определить, какую именно вещь он передаёт арендатору. Для аренды подходят вещи, сохраняющие свои натуральные свойства при использовании: например, оборудование, транспортные средства, здания. Выбирая предмет договора, учитывайте, что для отдельных видов имущества законом допускаются ограничения или запрет аренды. Для земельных участков и других обособленных природных объектов возможны особенности сдачи — п. 1 и 2 ст. 607 ГК РФ.

Описание объекта должно позволять отличить его от другого имущества. К общему названию добавьте признаки конкретной вещи, которую собираетесь передать. Подберите характеристики именно вашего объекта и внесите их в договор. Затем проверьте, одинаково ли вы и арендатор понимаете, что будет передано. Это условие имеет прямое последствие: при отсутствии данных для определённого установления имущества объект считается несогласованным, а договор — незаключённым по п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Далее согласуйте расчёты. Запишите, за что установлена плата: за всё имущество целиком или за отдельные составные части. Определите размер, порядок и сроки внесения платежей, чтобы арендатор понимал, когда и как исполнять обязательство. Если порядок, условия и сроки не определены договором, применяются обычно используемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Для собственника ясная запись удобнее, чем последующее выяснение таких обстоятельств, — п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ.

Оплату можно согласовать деньгами: периодическими платежами или единовременной суммой. Но выбор этим не ограничен. Допустимы доля продукции или доходов от использования имущества, услуги арендатора, передача обусловленной вещи, расходы на согласованные улучшения. Можно сочетать формы оплаты. Если выбираете услуги или улучшения, опишите, какие именно действия засчитываются в счёт аренды: так содержание договорённости будет понятнее обеим сторонам. Основание для выбора формы расчёта — п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Отдельно обсудите пересмотр платы. По общему правилу её размер меняют соглашением сторон в предусмотренные договором сроки, но не чаще одного раза в год, если договором не предусмотрено иное. Для отдельных видов аренды закон может устанавливать другие минимальные сроки. Записывая условие об изменении цены, соотнесите его с этим правилом п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Учтите и возможные затруднения при исполнении. Если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшатся по причинам, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать соответственного уменьшения платы, если закон не предусматривает иное. При существенном нарушении сроков оплаты собственник вправе потребовать досрочный платёж, если договором не установлено иное, но максимум за два срока подряд. Эти правила п. 4 и 5 ст. 614 ГК РФ помогают оценить условия договора до его согласования.