Как сдать в аренду имущество в долевой собственности

Чтобы сдать долевую собственность в аренду, начните с обсуждения со всеми собственниками того, что именно получит арендатор. Это может быть общее имущество целиком или определённая его часть. Для распоряжения общим имуществом нужно соглашение всех участников, а не только владельца самой большой доли. Такое правило закреплено в п. 1 ст. 246 ГК РФ ч.1. Если один из участников возражает против передачи общего имущества, согласия остальных для такой сдачи нет.

При обсуждении аренды разделите два вопроса: согласны ли собственники на передачу имущества другому человеку и как он будет им пользоваться. Например, при сдаче части квартиры нужно согласовать, какую часть передают и как её использование соотносится с пользованием других владельцев. Владение и пользование общим имуществом также определяются соглашением всех участников — п. 1 ст. 247 ГК РФ. Участник не может единолично установить удобный ему порядок для остальных.

Если вы хотите сдавать только свою долю, различайте долю в праве собственности и часть имущества, предоставленную для пользования. Право распорядиться долей предусмотрено п. 2 ст. 246 ГК РФ ч.1. Но при передаче арендатору конкретной части общего имущества затрагивается пользование общей вещью. Участник вправе получить в пользование часть, соразмерную своей доле, по п. 2 ст. 247 ГК РФ. Из этого права нельзя исходить как из разрешения выбрать любую комнату и передать её жильцу без согласования с остальными.

Перед оформлением аренды сопоставьте договорённости собственников с предполагаемым использованием имущества. Если владельцы согласовали пользование между собой, обсудите отдельно, охватывает ли их соглашение передачу части имущества арендатору. Условия о том, кто из собственников занимает помещение, и согласие на его сдачу решают разные вопросы. Для сдачи общего имущества ориентируйтесь на соглашение всех участников по ст. 246 ГК РФ ч.1, а для определения доступной части — на ст. 247 ГК РФ.

При споре о том, кто и какой частью будет пользоваться, можно обратиться в суд за установлением порядка пользования. Это способ разрешить разногласия между владельцами по п. 1 ст. 247 ГК РФ. Не смешивайте такое требование с вопросом согласия на аренду: судебное определение порядка пользования касается владения и пользования, а распоряжение общим имуществом регулирует ст. 246 ГК РФ ч.1.

Если предоставить вам часть, соответствующую доле, невозможно, а другие участники пользуются приходящимся на неё имуществом, вы вправе требовать от них соответствующей компенсации. Такой вариант предусмотрен п. 2 ст. 247 ГК РФ. Он относится к отношениям собственников между собой: вместо попытки сдать занятую другими часть можно поставить вопрос о компенсации за её использование.