Как самозанятому заключить договор аренды квартиры

Если вы самозанятый и хотите снять квартиру для проживания, оформите отношения письменно. Для жилого помещения Гражданский кодекс использует название «договор найма». Именно этот договор имеется в виду, когда в бытовой речи говорят об аренде квартиры. Требование к его форме закреплено в п. 1 ст. 674 ГК РФ: устной договорённостью оформление найма не ограничивается. Начать нужно с письменного текста договора между сторонами.

Если же вы собираетесь сдавать квартиру, вопрос включает две разные задачи: оформить наём и определить, как учитывать получаемый доход. Письменная форма нужна для отношений по поводу жилья. Налоговый режим касается доходов от его сдачи. Эти вопросы регулируются разными нормами: форму устанавливает ст. 674 ГК РФ, а отношение дохода к объекту налогообложения — ст. 6 422-ФЗ. Статус самозанятого следует учитывать именно в этой связи.

Перед заключением договора определите срок, на который передаётся квартира. Если наём рассчитан на срок не менее года, возникающее ограничение права собственности, то есть обременение квартиры наймом, подлежит государственной регистрации. Здесь речь о регистрации обременения права собственника, возникшего из договора. Такое последствие предусмотрено п. 2 ст. 674 ГК РФ. Оно касается и договора ровно на год: формулировка «не менее года» включает этот срок.

Когда срок короче года, условие о продолжительности найма из п. 2 ст. 674 ГК РФ к такому договору не относится. При этом письменное оформление требуется и для короткого найма. Не смешивайте форму договора и регистрацию обременения: первое правило относится к договору найма жилья, второе связано с продолжительностью отношений. Выбор короткого срока не позволяет перейти к одной лишь устной договорённости о квартире.

Для самозанятого, который получает плату за квартиру, существенно, что сдаётся именно жилое помещение. Передача имущественных прав на недвижимость в общем случае исключена из объекта налога на профессиональный доход. Однако для аренды или найма жилых помещений сделано исключение — п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ. Поэтому доход от сдачи жилья не подпадает под это исключение из налогообложения. Переносить такое правило на любую недвижимость нельзя: закон отдельно выделяет жильё.

Если вы выступаете нанимателем, положение о доходах от сдачи квартиры относится к другой стороне отношений — к тому, кто получает арендную плату. Для вашего вопроса об оформлении исходная задача остаётся прежней: заключить письменный договор и учесть продолжительность найма. Если вы выступаете наймодателем, к этим действиям добавляется вопрос о доходе от передачи жилья. Различайте свою роль в договоре, чтобы применять ст. 674 ГК РФ и ст. 6 422-ФЗ к соответствующему вопросу.