Как разделить квартиру на две доли

Чтобы разделить квартиру на 2 доли, начните с вопроса о её собственниках. Общая собственность предполагает, что имущество принадлежит двум или нескольким лицам. Если квартира находится в совместной собственности двух участников, они могут договориться об установлении долей каждого. При отсутствии согласия долевая собственность устанавливается по решению суда — п. 1 и 5 ст. 244 ГК РФ.

Определить две доли — значит указать, какая часть права на всю квартиру принадлежит каждому собственнику. Это отличается от разделения жилья на отдельные помещения: доля относится к праву собственности, а не обозначает конкретную комнату. Например, равные доли двух собственников означают половину права у каждого. Различие между совместной и долевой собственностью закреплено в п. 2 ст. 244 ГК РФ.

Сначала уточните, требуется ли вообще переход к долевой собственности. При совместной собственности доли участников ещё не определены. Если квартира уже принадлежит двум лицам с установленными долями, нужно обсуждать их размер и возможное изменение. Соглашение об определении долей при совместной собственности предусмотрено п. 5 ст. 244 ГК РФ, а соглашение о порядке определения и изменения существующих долей — п. 2 ст. 245 ГК РФ.

Две доли не обязательно должны быть одинаковыми. Для выбора размера нужно учитывать закон и договорённость всех участников. Если размер долей не определён законом и соглашения об их размере нет, действует правило равенства. Для двух собственников это означает по половине. Желание одного участника получить равную долю нужно соотнести с основаниями определения долей — п. 1 ст. 245 ГК РФ.

Если участники хотят связать размер долей с вложениями в квартиру, им нужно согласовать порядок их определения и изменения. Такой порядок может учитывать вклад каждого в образование и приращение общего имущества. Обсудите, какие именно вложения будут учитываться и как они повлияют на соотношение долей. Соглашение должно выражать волю всех участников долевой собственности — п. 2 ст. 245 ГК РФ.

Отдельный вопрос возникает, когда один из владельцев оплатил улучшения квартиры. Для увеличения его доли имеют значение неотделимость улучшений, расходы за его счёт и соблюдение установленного порядка использования общего имущества. Отделимые улучшения по общему правилу принадлежат тому, кто их произвёл, если участники не договорились иначе. Эти случаи регулирует п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Если договориться о переходе от совместной собственности к долевой не получается, спор разрешается судом. В таком случае предмет разногласий нужно сформулировать конкретно: установление долевой собственности и размер доли каждого участника. Для первого вопроса основание даёт п. 5 ст. 244 ГК РФ, для определения размера долей — ст. 245 ГК РФ. Это позволяет связать требование о разделе с тем правом на квартиру, которое участник хочет получить.