Квартира принадлежит нескольким людям, но доли в праве могут быть определены или ещё не установлены. От этого зависят согласование продажи и способ оформления долей. Разберём права участников, соглашение об общем имуществе и основания для обращения в суд.
Коротко
Общая совместная собственность — это принадлежность имущества нескольким лицам без определения их долей. При долевой собственности доля каждого уже определена. Общая собственность является долевой, кроме случаев, когда закон предусматривает совместную: пп. 1–3 ст. 244 ГК РФ. Доли в общей совместной собственности устанавливают соглашением участников либо, если согласия нет, решением суда по п. 5 ст. 244 ГК РФ.
Начните с документа о приобретении имущества: слова «общее» недостаточно для выбора правил сделки.
п. 2 ст. 244 ГК РФ; п. 5 ст. 244 ГК РФ
п. 3 ст. 253 ГК РФ
п. 1 ст. 246 ГК РФ; п. 2 ст. 246 ГК РФ
Ошибки возникают, когда правила распоряжения долей переносят на имущество, в котором долей ещё нет.
Для консультации подготовьте документ о приобретении и соглашения между собственниками.
Права собственников общей совместной собственности зависят также от их соглашения и специальных правил для соответствующего вида имущества.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Участники совместной собственности | Сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Могут договориться об установлении долевой собственности; при недостижении согласия её устанавливают решением суда. | п. 1 ст. 253 ГК РФ; п. 5 ст. 244 ГК РФ |
| Каждый из участников совместной собственности | Вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Согласие на распоряжение предполагается независимо от того, кто совершает сделку; для отдельных видов совместной собственности возможны иные правила. | пп. 2–4 ст. 253 ГК РФ |
| Остальные участники | Могут требовать признания сделки недействительной из-за отсутствия полномочий у совершившего её участника, доказав, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об этом. Учитываются специальные правила отдельных видов совместной собственности. | п. 3 ст. 253 ГК РФ; п. 4 ст. 253 ГК РФ |
| Участник долевой собственности | Может продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо распорядиться ею иначе. При возмездном отчуждении соблюдаются правила преимущественной покупки. Распоряжение всем долевым имуществом требует соглашения всех участников. | п. 1 ст. 246 ГК РФ; п. 2 ст. 246 ГК РФ |
Несколько собственников одной квартиры могут иметь разные способы определения своих прав на неё.
Долевая и совместная собственность: разница состоит в определении долей в праве. При долевой собственности размер доли каждого установлен, при совместной — доли не определены. Общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда закон предусматривает образование совместной собственности: п. 2 ст. 244 ГК РФ; п. 3 ст. 244 ГК РФ.
Доля в праве совместной собственности требует определения, прежде чем её можно обсуждать как самостоятельную долю конкретного участника. Долевая собственность на общее имущество может быть установлена соглашением участников совместной собственности, а при недостижении согласия — решением суда: п. 5 ст. 244 ГК РФ. Это позволяет отделить задачу определения прав от последующей продажи или дарения.
Общая собственность возникает при поступлении нескольким лицам имущества, которое нельзя разделить без изменения назначения либо нельзя делить в силу закона. На делимое имущество она возникает в случаях, предусмотренных законом или договором: п. 4 ст. 244 ГК РФ. Поэтому договор передачи в совместную собственность нужно оценивать вместе с законным основанием именно совместного режима, а не только по названию документа.
Переход от неопределённых долей к долевому режиму может быть согласован участниками.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сначала выясняю, есть ли разногласие о самом переходе к долевой собственности или только об условиях соглашения. Затем сопоставляю документ о приобретении с предложениями участников. Так формулируется предмет переговоров и требование, которое понадобится при отсутствии согласия.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
Уточнение режима имущества помогает выбрать между соглашением участников и судебным требованием.
Участник хочет закрепить долю в праве, но согласованного решения нет. Проверяется возможность установить долевую собственность соглашением либо решением суда по п. 5 ст. 244 ГК РФ.
Сделку совершает один участник. Проверяются предполагаемое согласие остальных, ограничения полномочий в соглашении и специальные правила соответствующего вида совместной собственности: пп. 2–4 ст. 253 ГК РФ.
Другие участники ссылаются на отсутствие полномочий у продавца. Для этого основания требуется доказать, что контрагент знал или заведомо должен был знать об их отсутствии: п. 3 ст. 253 ГК РФ; п. 4 ст. 253 ГК РФ.
Нужно выяснить, определена ли доля дарителя. Совместный режим не предполагает определённых долей, а право подарить свою долю предусмотрено для участника долевой собственности: п. 2 ст. 244 ГК РФ, п. 2 ст. 246 ГК РФ.
Совладельцы хотят определить, как пользоваться общим имуществом. При совместной собственности они сообща владеют и пользуются им, если иное не предусмотрено соглашением между ними: п. 1 ст. 253 ГК РФ.
Предлагается передать покупателю всю вещь, а не отдельную долю. Для распоряжения имуществом в долевой собственности необходимо соглашение всех участников; свои доли они отчуждают по отдельным правилам: п. 1 ст. 246 ГК РФ; п. 2 ст. 246 ГК РФ.
Сходное бытовое описание «квартира общая» не определяет порядок распоряжения ею.
| Признак | Совместная собственность | Долевая собственность | Норма |
|---|---|---|---|
| Доли в праве | Доли собственников не определены. Для перехода к долевому режиму возможно соглашение, а при недостижении согласия — решение суда. | Доля каждого собственника в праве определена; это характеристика права на имущество. | п. 2 ст. 244 ГК РФ; п. 5 ст. 244 ГК РФ |
| Основание режима | Образуется в случаях, когда совместная собственность предусмотрена законом. Одного желания назвать имущество совместным недостаточно. | Общая собственность является долевой, за исключением предусмотренного законом образования совместной собственности. | п. 3 ст. 244 ГК РФ |
| Распоряжение общим имуществом | Согласие всех участников предполагается. Соглашение может ограничить полномочия каждого на сделки; учитываются специальные правила отдельных видов совместной собственности. | Осуществляется по соглашению всех участников. Отдельно участник может распорядиться своей долей, соблюдая при возмездном отчуждении правила преимущественной покупки. | пп. 2–4 ст. 253 ГК РФ; п. 1 ст. 246 ГК РФ; п. 2 ст. 246 ГК РФ |
Для сделки без полномочий и для неисполненного обязательства под залог последствия различаются.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Распоряжение общим имуществом без необходимых полномочий | Участник совместной собственности, совершивший сделку | Признание сделки недействительной по требованию остальных участников, если доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий. Применяются также специальные правила отдельных видов совместной собственности. | п. 3 ст. 253 ГК РФ; п. 4 ст. 253 ГК РФ |
| Нарушение должником обязательства, обеспеченного залогом его доли | Должник | Возможно обращение взыскания на заложенную долю. Оно не допускается при незначительности нарушения и явной несоразмерности требований стоимости залога. Если не доказано иное, это предполагается при одновременных условиях: долг менее пяти процентов стоимости залога и просрочка менее трёх месяцев. Для периодических платежей действует специальное правило о систематических просрочках. | п. 1 ст. 348 ГК РФ; п. 2 ст. 348 ГК РФ |
| Систематическая просрочка периодических платежей по обязательству, обеспеченному залогом доли | Должник | Если договором залога не предусмотрено иное, допускается обращение взыскания на заложенную долю при нарушении сроков платежей более трёх раз за двенадцать месяцев перед обращением в суд или направлением уведомления о внесудебном взыскании, даже если каждая просрочка незначительна. | п. 3 ст. 348 ГК РФ |
Отдельного штрафа за разногласия участников об установлении долей закон не устанавливает. Залог своей доли допускается п. 2 ст. 246 ГК РФ; взыскание связано с нарушением обеспеченного обязательства.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор общей квартиры с формулировки права в документе о приобретении. Слова «моя половина» ещё не показывают, определена ли доля в праве или собственники лишь договорились пользоваться разными комнатами. Сопоставляю документы с п. 2 ст. 244 ГК РФ; п. 5 ст. 244 ГК РФ: установление долевой собственности требует соглашения участников совместной собственности либо решения суда при недостижении согласия.
При подготовке продажи я уточняю предмет: доля участника или всё общее имущество. По п. 1 ст. 246 ГК РФ; п. 2 ст. 246 ГК РФ это разные полномочия. Для отчуждения всего долевого имущества проверяю соглашение всех участников, а при возмездном отчуждении доли — соблюдение правил преимущественной покупки. Такое разделение нужно до согласования текста договора с покупателем.
Если сделка уже заключена одним участником совместной собственности, я изучаю ограничения его полномочий и доказательства того, что знал контрагент. Для требования по п. 3 ст. 253 ГК РФ одного несогласия остальных участников недостаточно: нужно доказать знание или заведомую осведомлённость другой стороны об отсутствии полномочий. Отдельно проверяю применимость специальных правил по п. 4 той же статьи.
Сформулируйте цель оформления: установить доли, распорядиться имуществом или оспорить уже совершённую сделку.
Для разбора подготовьте документы о возникновении права и о договорённостях участников.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документ о приобретении общего имущества | Сопоставить основания общей собственности и указание на определённые либо неопределённые доли по пп. 2–4 ст. 244 ГК РФ. | Подготовьте имеющийся договор или иной документ, на основании которого имущество приобретено несколькими лицами. |
| Соглашение участников совместной собственности | Проверить установленный порядок пользования и ограничения полномочий на совершение сделок по п. 1 ст. 253 ГК РФ; п. 3 ст. 253 ГК РФ. | Соглашение между участниками; для проверки нужны его полный текст и последующие изменения. |
| Проект соглашения об установлении долевой собственности | Обсудить переход к определённым долям и зафиксировать разногласия для требования по п. 5 ст. 244 ГК РФ. | Согласуется участниками совместной собственности; подготовьте предложенные редакции и ответы на них. |
| Договор спорной сделки и переписка с контрагентом | Проверить предмет распоряжения, полномочия участника и осведомлённость другой стороны по п. 3 ст. 253 ГК РФ; п. 4 ст. 253 ГК РФ. | Договор подписан сторонами сделки; сохраните переписку с датами и данными отправителей. |
Для продажи доли, оспаривания общей сделки и обжалования решения об установлении долей действуют разные сроки.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Продажа доли квартиры постороннему лицу | Если совладельцы не приобретут долю в течение месяца, продавец вправе продать её постороннему. Раньше — при письменном отказе всех остальных участников от преимущественной покупки. | Со дня извещения остальных участников о продаже с указанием цены и других условий; извещение письменное, федеральный закон может устанавливать его особенности. | п. 2 ст. 250 ГК РФ |
| Оспаривание сделки участника совместной собственности из-за отсутствия полномочий | Остальные участники предъявляют требование о признании сделки недействительной в пределах годичного срока исковой давности. | Со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах недействительности сделки. | п. 3 ст. 253 ГК РФ; п. 2 ст. 181 ГК РФ |
| Апелляция на решение об установлении долевой собственности | Жалобу на решение по спору совладельцев подают в течение месяца через суд, принявший решение, для рассмотрения судом апелляционной инстанции; иной срок возможен по ГПК. | Со дня принятия решения об установлении долевой собственности в окончательной форме. | ч. 1 ст. 321 ГПК РФ; ч. 2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Документы о приобретении и соглашения совладельцев помогают определить объём необходимой работы.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
До выбора договора определите, существует ли отдельная доля участника в праве.
Это общая собственность без определения долей участников. При долевой собственности доля каждого определена. Совместный режим допускается в случаях, предусмотренных законом, а общая собственность по общему правилу долевая: п. 2 ст. 244 ГК РФ; п. 3 ст. 244 ГК РФ. Поэтому слова «совместная собственность в равных долях» соединяют разные характеристики режима.
Для определения долей без раздела квартиры можно установить долевую собственность соглашением, а при недостижении согласия — решением суда: п. 5 ст. 244 ГК РФ. Для выдела имущества в натуре предварительно определяют долю каждого участника; доли равны, если закон или соглашение не предусматривают иное: пп. 1–2 ст. 254 ГК РФ. Выдел в натуре и определение долей — разные действия.
Сначала требуется разобраться с определением доли: при совместной собственности доли не определены. Переход к долевой собственности возможен соглашением либо решением суда при недостижении согласия по п. 5 ст. 244 ГК РФ. Затем участник распоряжается своей долей, соблюдая при возмездном отчуждении правила преимущественной покупки: п. 2 ст. 246 ГК РФ.
Подарить свою определённую долю вправе участник долевой собственности по п. 2 ст. 246 ГК РФ. При совместной собственности отдельные доли ещё не определены: п. 2 ст. 244 ГК РФ. Если цель — дарение именно доли участника, нужно решить вопрос об установлении долевой собственности соглашением или через суд при недостижении согласия: п. 5 ст. 244 ГК РФ.
Обратиться за установлением долевой собственности по решению суда, если соглашения участников достичь не удалось: п. 5 ст. 244 ГК РФ. Для подготовки требования соберите документ о приобретении, предложенные условия соглашения и ответы участников. Это позволит точно описать, по каким условиям возникло разногласие.
Режим определяется законным основанием, а не одним названием договора. Общая собственность является долевой, кроме случаев, когда закон предусматривает совместную: п. 3 ст. 244 ГК РФ. Покупка доли и договор купли-продажи квартиры в совместную собственность требуют проверки разных предметов сделки: определённой доли либо имущества без определения долей.
Каждый участник вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Согласие на распоряжение предполагается независимо от того, кто совершает сделку. Для отдельных видов совместной собственности действуют специальные правила: пп. 2–4 ст. 253 ГК РФ. Поэтому нужно проверить вид собственности и соглашение.
Остальные участники могут требовать признания сделки недействительной, доказав, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий у совершившего её участника. Это условие п. 3 ст. 253 ГК РФ. Специальные правила отдельных видов совместной собственности учитываются по п. 4 ст. 253 ГК РФ. Сохраните соглашение об ограничении полномочий и сообщения покупателю.
Продажей своей доли участник распоряжается по собственному усмотрению с соблюдением правил преимущественной покупки. Распоряжение всем имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников: п. 1 ст. 246 ГК РФ; п. 2 ст. 246 ГК РФ. До подписания договора проверьте, что в нём названо предметом отчуждения.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту