Как расторгнуть зарегистрированный договор аренды

Если вы хотите прекратить зарегистрированный договор аренды, начните с позиции другой стороны. При взаимном согласии можно оформить соглашение о расторжении, если иной порядок не предусмотрен законом или договором. Если согласия нет, для судебного требования понадобится основание: существенное нарушение либо другой случай, предусмотренный законом или договором. Именно эти варианты определяют дальнейшие действия арендатора и арендодателя — п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ.

При согласии на расторжение проверьте форму заключённого договора. По общему правилу соглашение о его прекращении совершают в той же форме. При выборе формы учитывают также исключения, предусмотренные законом, иными правовыми актами, договором или обычаями. Прежде чем оформлять договорённость, сопоставьте выбранную форму с условиями вашей аренды и применимыми исключениями — п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Если контрагент возражает, определите, почему вы вправе требовать расторжения через суд. Желание закончить отношения нужно соотнести с конкретным основанием. Например, при ссылке на существенное нарушение объясните, какой ущерб причинён и чего вы лишились по сравнению с тем, на что рассчитывали при заключении договора. Такой критерий существенности установлен п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Не всякий спор об исполнении аренды означает существенное нарушение. Для оценки сравните ожидаемое исполнение с последствиями нарушения именно для вас. В судебном требовании имеет значение, лишаетесь ли вы в значительной степени того, на что были вправе рассчитывать. Если основание другое, найдите соответствующее условие договора или положение закона: возможность такого расторжения также предусмотрена п. 2 ст. 450 ГК РФ.

До подачи иска предложите другой стороне расторгнуть договор. Это самостоятельный этап даже при серьёзном конфликте. Перейти к судебному требованию можно после отказа на предложение либо после того, как ответ не поступит вовремя. Содержание предложения должно позволять понять, что вы предлагаете именно расторжение аренды: с таким предложением п. 2 ст. 452 ГК РФ связывает возможность последующего обращения в суд.

Срок ожидания ответа определяйте по предложению, закону или договору. Если срок отсутствует, действует тридцатидневный срок. Полученный отказ позволяет обратиться в суд без ожидания ответа, который уже дан. При молчании контрагента сначала установите, какой срок применяется, и дождитесь его истечения — п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Для подготовки позиции соберите договор аренды, предложение о расторжении и полученный ответ. При споре о нарушении понадобятся материалы, которые подтверждают его последствия и ущерб. Сопоставление этих документов помогает связать основание требования с соблюдением порядка обращения в суд: первое оценивается по ст. 450 ГК РФ, второе — по ст. 452 ГК РФ. Так подготовка к спору охватывает и причину прекращения аренды, и предшествующее иску предложение.