Как расторгнуть договор найма жилого помещения

Если вы снимаете жильё и решили прекратить наём, начните с согласия граждан, которые постоянно проживают вместе с вами. Затем письменно предупредите наймодателя за три месяца. Право нанимателя расторгнуть договор в любое время закреплено в п. 1 ст. 687 ГК РФ. Оно позволяет прекратить договор до окончания срока найма, но с соблюдением срока предупреждения. Для коммерческого найма жилья здесь существенны и письменная форма предупреждения, и согласие проживающих.

Если жильё сдаёте вы, порядок иной: требование наймодателя о расторжении рассматривается судом. При задолженности учитывайте длительность неоплаты и условия договора. Основание возникает при невнесении платы за шесть месяцев, если договор предусматривает более длительный срок — ориентируйтесь на него. Для краткосрочного найма действует другое правило: плата не внесена более двух раз после наступления договорного срока платежа. Эти случаи предусмотрены п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Разрушение или порча помещения также позволяют наймодателю требовать судебного расторжения. Речь идёт о повреждениях, причинённых нанимателем либо гражданами, за действия которых он отвечает. Если спор связан с состоянием жилья, определите, какие именно повреждения стали причиной требования и кем они причинены: это обстоятельства основания, названного в п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Даже при нарушениях расторжение может потребовать времени. Суд вправе предоставить нанимателю до года для их устранения. Если в назначенный срок нарушения не устранены или не приняты все необходимые меры, наймодатель обращается повторно. По такому обращению суд принимает решение о расторжении. Наниматель также вправе просить об отсрочке исполнения решения на срок до года — п. 2 ст. 687 ГК РФ.

При использовании квартиры не по назначению или систематическом нарушении прав и интересов соседей сначала предусмотрено предупреждение о необходимости прекратить нарушение. Если после него поведение продолжается, наймодатель вправе добиваться расторжения через суд. Здесь также применяются правила о сроке для исправления нарушений и отсрочке исполнения решения — п. 4 ст. 687 ГК РФ. При подготовке требования учитывайте события до предупреждения и после него.

Если помещение стало непригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии, судебного расторжения может потребовать как наниматель, так и наймодатель. Такой путь связан с состоянием жилья, а не с задолженностью или поведением жильцов. Он предусмотрен п. 3 ст. 687 ГК РФ, который также допускает другие случаи, установленные жилищным законодательством.

Выбирая способ прекратить договор найма жилья, соотнесите свою роль и причину прекращения. Для выезжающего нанимателя отправная точка — согласие постоянно проживающих и письменное предупреждение. Для наймодателя — конкретное основание судебного требования. При непригодности жилья право обратиться в суд принадлежит обеим сторонам. Эти варианты разграничены в ст. 687 ГК РФ.