Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

Чтобы расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, сначала выясните, на какой срок он заключён. Если срок в договоре не определён, аренда считается бессрочной. Тогда и арендатор, и арендодатель могут в любое время отказаться от договора, предварительно предупредив контрагента. Для такого отказа не требуется связывать своё решение с нарушением со стороны другого участника: право каждой стороны предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Продолжительность предупреждения зависит от предмета аренды. Для недвижимого имущества общий срок составляет три месяца, для остального имущества — один месяц. Прежде чем выбирать дату прекращения отношений, прочитайте условие договора о предупреждении: закон или договор могут устанавливать другой срок. Ориентироваться на месячный срок при аренде недвижимости без учёта этого различия ошибочно — п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Если в договоре указан определённый срок, отличайте такую аренду от бессрочной. Правило о свободном отказе с предупреждением относится именно к договору на неопределённый срок. Не переносите его автоматически на срочный договор только потому, что больше не хотите пользоваться имуществом или сдавать его в аренду. Сначала соотнесите своё намерение с условием о продолжительности аренды и причиной её прекращения — п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ.

Для арендодателя отдельное значение имеет то, как арендатор использует имущество. Арендатор должен соблюдать условия пользования, согласованные в договоре. Если такие условия стороны не определили, ориентиром служит назначение имущества. Поэтому при споре о нарушении нужно сопоставить фактическое использование с договорными условиями, а при их отсутствии — с назначением переданного объекта. Именно эти обязанности закреплены в п. 1 ст. 615 ГК РФ.

Когда использование противоречит договору или назначению имущества, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если причина вашего обращения именно в таком нарушении, сформулируйте, в чём оно выражается: какое условие пользования нарушено либо почему фактическое использование расходится с назначением имущества. Это основание для требования арендодателя предусмотрено п. 3 ст. 615 ГК РФ.

Различайте отказ от бессрочной аренды и требование расторгнуть договор из-за нарушения. В первом случае отправная точка — неопределённый срок и предупреждение другой стороны; во втором — ненадлежащее пользование со стороны арендатора. Выбирая способ прекращения отношений, сопоставляйте свою роль, срок аренды и причину обращения. Это позволит сформулировать обращение к контрагенту в соответствии с п. 2 ст. 610 или п. 3 ст. 615 ГК РФ.

Для подготовки обращения соберите договор и условия о сроке, предупреждении и пользовании имуществом. Если спор вызван нарушением, подберите материалы о фактическом использовании; если заявлены убытки — материалы, объясняющие требуемое возмещение. Так вы сможете связать своё требование с конкретной ситуацией, предусмотренной ст. 610 или ст. 615 ГК РФ.