Как расторгнуть договор аренды квартиры

Если вы снимаете квартиру для проживания, вопрос о том, как расторгнуть договор аренды жилья, относится к правилам о найме жилого помещения. Жилец в этих правилах называется нанимателем, а сторона, предоставившая квартиру, — наймодателем. Прежде всего определите, кто хочет прекратить договор: нанимателю и наймодателю ст. 687 ГК РФ даёт разные возможности. От этого зависит, потребуется ли судебное обращение и какое основание нужно подтвердить.

Наниматель вправе расторгнуть договор раньше срока, даже если до его окончания ещё далеко. Для этого получите согласие других граждан, которые постоянно проживают вместе с вами, и письменно предупредите наймодателя за три месяца. Ориентируйтесь именно на письменное предупреждение: устный разговор о предстоящем переезде не соответствует форме, указанной в п. 1 ст. 687 ГК РФ. Право прекратить наём действует в любое время, поэтому ждать окончания согласованного периода проживания не требуется. При подготовке предупреждения учитывайте предусмотренные законом три месяца.

Если квартиру сдаёте вы, желание прекратить отношения с жильцом реализуется иначе. Требовать расторжения через суд можно при невнесении платы за шесть месяцев, если договор не предусматривает более длительный срок. При краткосрочном найме основание возникает, когда плата не внесена более двух раз после установленного договором срока платежа. Перед обращением сопоставьте условия договора с фактическими пропусками платежей: для этих двух случаев п. 2 ст. 687 ГК РФ устанавливает разные условия.

Разрушение или порча квартиры нанимателем либо гражданами, за действия которых он отвечает, также позволяет наймодателю требовать расторжения в суде. При этом суд может дать нанимателю до года для устранения нарушений. Если нарушения не устранены или необходимые меры не приняты, решение о расторжении принимается по повторному обращению наймодателя. По просьбе нанимателя исполнение решения может быть отсрочено на срок не более года. Эти возможности нужно учитывать обеим сторонам спора — п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Когда жильцы используют квартиру не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости прекратить нарушения. Если после предупреждения такое поведение продолжается, наймодатель вправе требовать судебного расторжения. Здесь действует и правило о возможности предоставить время на устранение нарушений и отсрочить исполнение решения. Такой порядок предусмотрен п. 4 ст. 687 ГК РФ; основание обращения связано с продолжением нарушений после предупреждения.

Если квартира перестала быть пригодной для постоянного проживания либо находится в аварийном состоянии, обратиться в суд с требованием расторгнуть договор может любая сторона. Это отдельное основание по п. 3 ст. 687 ГК РФ, которое касается состояния жилья. Наниматель и наймодатель могут использовать его в зависимости от того, кто обращается за прекращением договора. Для выбора порядка действий отличайте непригодность квартиры от спора о платежах или поведении проживающих.