Как расторгнуть договор аренды квартиры или нежилого помещения

Чтобы расторгнуть договор аренды квартиры или нежилого помещения, сначала определите, кто прекращает отношения и по какой причине. Для квартиры, которую гражданин снимает для проживания, применяются правила о найме жилого помещения. У нанимателя есть право прекратить договор с предупреждением по ст. 687 ГК РФ. Для спора между арендатором и арендодателем нежилого помещения основания различаются: требования собственника регулирует ст. 619 ГК РФ, требования арендатора — ст. 620 ГК РФ.

Если обе стороны согласны закончить отношения, основанием служит их соглашение. Обсудите, когда прекратить договор, и согласуйте решение с другой стороной. При подготовке соглашения учтите ограничения, которые могут содержаться в законе и вашем договоре: такую оговорку предусматривает п. 1 ст. 450 ГК РФ. Этот путь позволяет прекратить отношения без спора о том, кто нарушил обязательства.

Если вы снимаете квартиру и хотите съехать, получите согласие других граждан, постоянно проживающих с вами. До прекращения найма направьте собственнику письменное предупреждение, оставив предусмотренные законом три месяца. Такое право наниматель может использовать в любое время; доказывать нарушение со стороны собственника для этого не требуется. Условия этого способа прекращения найма закреплены в п. 1 ст. 687 ГК РФ.

Собственник жилья вправе требовать расторжения через суд при невнесении платы за шесть месяцев, если договор не предусматривает более длительный срок. При краткосрочном найме основание возникает при просрочке платежа более двух раз. Разрушение или порча квартиры также дают основание для судебного требования. Суд может предоставить нанимателю до года на устранение нарушений, а при их сохранении расторгнуть договор по повторному обращению наймодателя — п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Если жильё стало непригодным для постоянного проживания или аварийным, обратиться за расторжением в суд может любая сторона. При использовании квартиры не по назначению или систематическом нарушении прав соседей наймодатель сначала предупреждает нанимателя. Продолжение нарушений после предупреждения позволяет требовать расторжения через суд — п. 3 и 4 ст. 687 ГК РФ.

Для арендодателя нежилого помещения поводами к судебному расторжению могут стать существенные или неоднократные нарушения пользования, существенное ухудшение имущества, неоплата более двух раз подряд после срока платежа. Ещё одно основание — невыполнение возложенного на арендатора капитального ремонта. До требования о досрочном расторжении направьте письменное предупреждение исполнить обязательство в разумный срок — ст. 619 ГК РФ.

Арендатор нежилого помещения может требовать расторжения через суд, если имущество не передают или мешают пользоваться им, обнаружились препятствующие использованию скрытые недостатки, арендодатель не выполняет обязательный для него капитальный ремонт. Основанием служит и непригодность имущества по причинам, за которые арендатор не отвечает. Проверьте также договор: дополнительные основания могут быть согласованы сторонами — ст. 620 ГК РФ. Для требования о существенном нарушении по ст. 450 ГК РФ нужно связать ущерб с тем, чего вы ожидали от договора.