Как расторгнуть договор аренды или найма помещения

Начните с определения своего положения: вы снимаете жилое помещение по договору найма, арендуете помещение или передали его другому лицу. От этого зависит способ прекращения отношений. Если стороны готовы договориться, расторжение возможно по их соглашению, с учётом ограничений закона и самого договора. При споре требование одной стороны может разрешаться судом: основанием служит существенное нарушение либо иной случай, предусмотренный законом или договором, — ст. 450 ГК РФ.

Если вы наниматель жилья и хотите съехать, получите согласие других граждан, постоянно проживающих с вами, и письменно предупредите наймодателя за три месяца. Воспользоваться этим правом можно в любое время. Для такого прекращения найма не требуется доказывать нарушение со стороны наймодателя: порядок связан с вашим решением закончить отношения — п. 1 ст. 687 ГК РФ.

Если жильё сдаёте вы, требования к расторжению другие. Обратиться в суд можно при невнесении платы за шесть месяцев, если договор не предусматривает более длительный срок. При краткосрочном найме основание возникает при просрочке платы более двух раз. Разрушение или порча жилья нанимателем либо гражданами, за которых он отвечает, также служат основанием для судебного требования — п. 2 ст. 687 ГК РФ.

При использовании жилья не по назначению или систематическом нарушении прав соседей наймодатель может предупредить нанимателя. Если после предупреждения нарушения продолжаются, он вправе потребовать расторжения через суд. Суд может предоставить время на исправление нарушений, а при расторжении — отсрочить исполнение решения по просьбе нанимателя. Если помещение стало непригодным для постоянного проживания или аварийным, обратиться в суд вправе любая сторона — п. 2–4 ст. 687 ГК РФ.

Для арендодателя основаниями досрочного судебного расторжения могут стать существенное или неоднократное нарушение правил пользования, существенное ухудшение помещения, невнесение платы более двух раз подряд после наступления срока платежа. Ещё одно основание — неисполнение обязанности по капитальному ремонту, когда она лежит на арендаторе. До требования о расторжении направьте письменное предупреждение об исполнении обязательства в разумный срок — ст. 619 ГК РФ.

Арендатор может требовать расторжения через суд, если помещение ему не передают либо мешают пользоваться им по договору или назначению. Подойдут и препятствующие пользованию недостатки, если их не оговорили, вы о них не знали и не должны были обнаружить при осмотре. Другие основания — невыполнение арендодателем обязанности капитального ремонта и непригодность помещения по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Сопоставьте свою причину ухода с этими условиями и дополнительными основаниями договора — ст. 620 ГК РФ.