Как рассчитывается налог на недвижимость

Чтобы понять, как рассчитывается налог на недвижимость, начните с налоговой базы. Это стоимость, к которой применяют ставку налога. По ст. 403 НК РФ основой обычно служит кадастровая стоимость из Единого государственного реестра недвижимости, применяемая с 1 января соответствующего года. Цена покупки квартиры и стоимость для налогообложения могут различаться: подставлять сумму из договора вместо кадастровой стоимости в такой расчёт нельзя. Для объекта, образованного в течение налогового периода, действует правило о стоимости на день внесения соответствующих сведений в реестр.

Для жилья кадастровую стоимость уменьшают на вычет. Здесь вычет означает исключение части стоимости из расчёта, а не выплату собственнику. По п. 3 ст. 403 НК РФ для квартиры и части жилого дома исключают стоимость 20 квадратных метров. Для комнаты и части квартиры п. 4 той же статьи предусматривает 10 квадратных метров, для жилого дома п. 5 — 50 квадратных метров. Поэтому сначала нужно точно определить вид объекта: часть квартиры и квартира имеют разные размеры вычета.

Вычитают стоимость соответствующей площади, а не произвольную денежную сумму. Если после вычета база получилась отрицательной, её принимают равной нулю по п. 8 ст. 403 НК РФ. Для единого недвижимого комплекса, включающего хотя бы один жилой дом, п. 6 этой статьи устанавливает другой вычет: один миллион рублей из кадастровой стоимости комплекса.

Дополнительное уменьшение предусмотрено п. 6.1 ст. 403 НК РФ для собственников, имеющих трех и более несовершеннолетних детей либо детей до 23 лет, которые учатся очно. На каждого ребёнка исключают стоимость ещё 5 квадратных метров квартиры, части квартиры или комнаты и 7 квадратных метров дома либо его части. Такой вычет относится к одному объекту каждого вида. Пункт 7 позволяет увеличивать установленные размеры вычетов на местном уровне, поэтому перечисленные площади не всегда исчерпывают применимое уменьшение базы.

После определения базы применяется ставка. По п. 1 ст. 408 НК РФ сумму исчисляет налоговый орган после окончания налогового периода, причём каждый объект рассчитывается отдельно. Умножение базы на ставку даёт исходную сумму, которую затем корректируют по правилам этой статьи. Одна кадастровая стоимость без ставки и сведений о собственнике не позволяет назвать итоговый платёж. Сведения для начисления поступают, в частности, от органов кадастрового учёта и регистрации прав, как предусматривает п. 2 ст. 408 НК РФ.

Если недвижимость принадлежит нескольким людям, распределение суммы определяется видом общей собственности. При долевой собственности каждый отвечает за часть налога пропорционально своей доле. При совместной собственности расчёт для участников ведётся в равных долях — это правило п. 3 ст. 408 НК РФ. Изменение доли в течение периода тоже имеет значение: по п. 4 учитывают время, в течение которого действовал соответствующий размер доли. Поэтому нельзя просто взять долю на конец периода и применить её ко всему начислению.

Покупка или продажа в течение года влияет на число учитываемых месяцев. Пункт 5 ст. 408 НК РФ связывает коэффициент владения с отношением полных месяцев собственности к календарным месяцам налогового периода. Месяц приобретения включают, если право возникло до 15-го числа включительно; месяц прекращения права включают, если это произошло после 15-го числа. При приобретении после этой даты или прекращении права до неё включительно соответствующий месяц исключают. Для унаследованной недвижимости п. 7 устанавливает начало исчисления со дня открытия наследства.

Льготу и вычет по площади учитывают по разным правилам. Если право на льготу появилось или прекратилось внутри периода, применяется коэффициент из п. 6 ст. 408 НК РФ. Отдельные ограничения предусмотрены для роста начислений: п. 8.1 при соблюдении его условий использует сумму предыдущего периода с коэффициентом 1,1. Это правило имеет исключения, в том числе при изменении характеристик объекта. Пункт 8.2 также предусматривает коэффициент 0,6 для первого периода расчёта по некоторым вновь образованным объектам. Автоматически распространять эти коэффициенты на любую квартиру нельзя.

Если начисленная сумма вызывает сомнения, сопоставляйте именно составляющие расчёта: стоимость и период её применения, вид жилья, вычет, долю, даты владения, учтённую льготу. Изменение кадастровой стоимости не всегда меняет налог за прошлое время: особенности установлены п. 2 ст. 403 НК РФ. При законном основании для пересчёта собственник вправе обратиться с заявлением в выбранный налоговый орган по п. 10 ст. 408 НК РФ. Само несогласие с суммой ещё не означает, что начисление ошибочно.