Как рассчитывается кадастровая стоимость участка

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в ходе государственной кадастровой оценки. Такое основание прямо закреплено в ст. 66 ЗК РФ. Сам расчёт выполняет бюджетное учреждение: по ч. 1 ст. 14 237-ФЗ оно оценивает объекты, включённые в перечень, руководствуясь методическими указаниями. Поэтому вопрос о том, как рассчитать стоимость своей земли, начинается с выяснения того, какие сведения об участке использовало учреждение.

Для земли закон отдельно называет местоположение и нахождение в границах зоны с особыми условиями использования территории. Это территория, для которой установлены особые условия использования; сведения о попадании участка в её границы должны рассматриваться при оценке. По ч. 3 ст. 14 237-ФЗ учитываются и другие ценообразующие факторы — характеристики, способные влиять на стоимость и предусмотренные методическими указаниями. Перечень таких факторов нельзя произвольно дополнять предположениями собственника.

Посчитать итог только по тексту этих статей не получится: они не содержат универсального арифметического действия для любого участка. Чтобы разобраться, как именно считается стоимость конкретной земли, нужно смотреть сведения и материалы проекта отчёта. По частям 7 и 8 ст. 14 237-ФЗ учреждение составляет его в электронной форме по всем объектам из перечня. Проект позволяет связать общий порядок оценки со сведениями об интересующем участке.

Расчёт сопровождается обязательным контролем качества. Согласно ч. 4 ст. 14 237-ФЗ результаты сопоставляют со сложившейся ценовой ситуацией на рынке недвижимости, используя в том числе сведения о сделках из Единого государственного реестра недвижимости. При таком сопоставлении бюджетное учреждение проверяет результат с учётом рыночной ситуации, а не приравнивает его к любой выбранной собственником цене продажи участка. Статья 66 ЗК РФ отдельно предусматривает установление кадастровой стоимости в размере рыночной по правилам законодательства о государственной кадастровой оценке.

Если в проекте отчёта обнаружены неверные характеристики или пропущены сведения об участке, ч. 19 ст. 14 237-ФЗ позволяет приложить к замечанию подтверждающие документы. Само замечание должно объяснять ошибку, содержать кадастровый номер, а при необходимости — номера страниц или разделов проекта. Для представления замечаний проект размещают на тридцать календарных дней по ч. 13 той же статьи. Замечания, не соответствующие требованиям статьи, не рассматриваются.

Пересчёт не происходит только потому, что собственник считает результат высоким. По ч. 22 ст. 14 237-ФЗ учреждение принимает решение об учёте замечания и изменении стоимости. Если основание подходит также к соседним, смежным или однотипным объектам, учреждение обязано проверить возможность аналогичного пересчёта для них. При обновлении проекта составляется справка с объяснением, какие замечания учтены и почему остальные отклонены.