Как проверить юридическую чистоту квартиры

Начните проверку квартиры при сделке с сопоставления объекта продажи и сведений Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. Выписка с общедоступными сведениями содержит описание недвижимости, зарегистрированные права, ограничения и обременения. Проверьте, что обсуждаете с продавцом именно тот объект, который описан в выписке. Затем переходите к сведениям о правах: покупателю нужно понимать, какое право зарегистрировано и какими ограничениями сопровождается его осуществление. Описание квартиры и записи о правах входят в содержание выписки согласно ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

При чтении выписки ищите не только обременения. В ней отражаются существующие на момент выдачи правопритязания, заявленные в суде права требования, возражение против зарегистрированного права. Для покупателя это разные сигналы: спор о квартире нужно отличать от ограничения уже зарегистрированного права. Сопоставьте каждую такую запись с объяснениями продавца и условиями предлагаемого договора. Если продавец говорит об отсутствии споров, а выписка содержит судебное требование, это противоречие нужно разрешить до согласования сделки. Перечень соответствующих сведений закреплён в ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Отдельно посмотрите, есть ли запись о невозможности регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя. Она имеет прямое значение, когда продажу предлагает представитель по доверенности. В той же выписке должны отражаться поступившие, но ещё не рассмотренные заявления о регистрации права, его перехода или прекращения, ограничений, обременений и сделок. Такие записи показывают, что с объектом уже связаны регистрационные действия. Проверяя юридическую чистоту, учитывайте состояние записей на момент выдачи выписки — ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Проверьте и сведения, которые касаются возможности использовать квартиру для проживания. Выписка содержит информацию о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, о непригодности жилого помещения для проживания, а также о решении изъять объект для государственных или муниципальных нужд. Эти обстоятельства относятся к самому предмету покупки. Их нельзя смешивать с вопросом о том, вправе ли конкретный человек подписать договор: даже при подтверждённых полномочиях продавца состояние объекта остаётся отдельной частью проверки по ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Если продавец передал выписку с персональными данными правообладателя, проверьте действительность содержащейся в ней информации через официальный сайт. Такая возможность доступна любому лицу, а результат проверки получает уникальный идентификационный номер. Речь идёт именно об информации о правообладателе либо о лице, в пользу которого зарегистрировано ограничение или обременение. Когда для сделки нужны персональные сведения, ч. 14.1 ст. 62 предусматривает их предоставление нотариусу, в частности на основании совместного письменного заявления правообладателя и заинтересованного лица. Эти способы предусмотрены ч. 8.1 и 14.1 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Вопрос о том, как проверить юридическую чистоту квартиры бесплатно, лучше разделить на самостоятельное изучение полученных документов и получение необходимых сведений. Вы можете лично сопоставить выписку, полномочия подписанта и проект договора. При этом объём проверки определяется рисками покупки, а не только доступностью документов: отсутствие вопросов к описанию квартиры ещё оставляет вопросы о супруге продавца и правах проживающих. Для этих направлений служат разные основания — ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости, ст. 35 СК РФ и ст. 558 ГК РФ.

Если продаётся общее имущество супругов, выясните вопрос о согласии второго супруга. Для распоряжения имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие. Не приравнивайте устное объяснение продавца к этому документу. При проверке квартиры нужно связать согласие с предстоящей сделкой, а вопрос об общем имуществе — с конкретным продавцом. Обоюдное согласие на распоряжение общим имуществом и требование нотариальной формы согласия предусмотрены п. 1 и 3 ст. 35 СК РФ.

Выясните, проживают ли в квартире люди, которые сохранят право пользоваться ею после покупки. Если такие лица есть, договор должен содержать их перечень и указание принадлежащих им прав пользования. Это существенное условие продажи, то есть условие, которое стороны должны согласовать. Проверьте, совпадает ли содержание проекта с объяснениями о проживающих: обещание передать квартиру без жильцов нужно сопоставить с существующими правами, а не только с намерением продавца освободить помещение. Правило о перечне таких лиц установлено п. 1 ст. 558 ГК РФ.

Когда от имени продавца действует другой человек, попросите документ о полномочиях и прочитайте, какие действия ему поручены. Через доверенность продавец письменно поручает другому лицу представлять его перед покупателем. Если представителей несколько, проверьте, вправе ли каждый действовать отдельно или доверенность требует совместного участия. Полномочия также могут содержаться в договоре либо решении собрания. Сопоставление подписанта и объёма его поручения завершает проверку того, кто будет совершать продажу квартиры, — п. 1, 4 и 5 ст. 185 ГК РФ.