Как проходит сделка онлайн

Когда покупатель спрашивает, как проходит сделка онлайн, стоит разделить содержание договорённости и способ передачи документов на регистрацию. Статья 21 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости регулирует требования к документам, в том числе электронным. Из неё можно установить, что должно быть в документах, в какой форме их представляют и кто их подписывает. Однако она не описывает все действия покупателя и продавца внутри банковского сервиса. Поэтому порядок нажатия кнопок или общения с сотрудником банка нельзя выдавать за установленную законом последовательность оформления сделки.

Подготовка начинается с содержания документов. По ч. 1 ст. 21 они должны отражать сведения, необходимые для регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости. В документах требуется описание недвижимости и, если закон не предусматривает иного, вид регистрируемого права. Для покупателя это означает, что электронный формат не заменяет описание объекта: из представленного текста должно быть понятно, какая недвижимость участвует в сделке и какое право подлежит регистрации. Если для документа требуется нотариальное удостоверение, отправка файла сама по себе этого требования не устраняет.

Следующий вопрос — что именно передаётся: электронный документ или электронный образ. Образ воспроизводит документ на бумаге; электронный документ представляется в самостоятельной электронной форме. По ч. 7 ст. 21 эти варианты не всегда взаимозаменяемы. Если для бумажной подачи закон требует подлинник, при электронной подаче по общему правилу нужен электронный документ. В этой же части предусмотрено исключение для случаев, названных в ч. 11. Поэтому перед сканированием договора нужно определить, допускается ли для него образ: удобство изготовления копии ещё не отвечает на вопрос о допустимой форме подачи.

Отдельно проверяют электронные подписи. Усиленная квалифицированная электронная подпись — именно тот вид подписи, который назван в ч. 8 ст. 21 для электронных документов. Эта часть связывает подписание с уполномоченными лицами, сторонами договора или должностными лицами в предусмотренных законом случаях. Практический смысл проверки состоит в том, чтобы соотнести каждый документ с тем, кто должен его подписать. Наличие файла договора ещё не подтверждает выполнение требования к подписи. Нельзя также считать, что любой способ подтверждения действия в сервисе автоматически соответствует указанному в статье виду подписи.

Для электронных образов действует другое правило. Согласно ч. 9 ст. 21 их подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью лица, подписавшие бумажные документы, либо лица, уполномоченные заверять соответствующие бумажные копии. Здесь имеет значение не только читаемость скана, но и полномочие подписанта. Затем проверяют сформированный комплект: ч. 10 требует подписи заявителя на комплекте документов. Подпись на отдельном файле и подпись на комплекте относятся к разным требованиям статьи; при подготовке подачи нужно учитывать оба, если они применимы к выбранным документам.

Если документы представляет нотариус, применяют ч. 11 ст. 21. Она предусматривает электронную форму заявления и приложений и отдельно описывает формы нотариально оформленных документов. В частности, допускается электронный образ, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса, который оформил документ. Для такого образа эта часть прямо исключает необходимость удостоверять его равнозначность бумажному документу. Это специальное правило связано с представлением документов нотариусом; переносить его на обычный скан, изготовленный покупателем или продавцом, оснований нет.

При передаче через банк существенна ч. 12 ст. 21. Она допускает представление электронных образов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кредитной организации или её уполномоченного должностного лица, с использованием взаимодействия банка с органом регистрации прав. Условие такого способа — возможность проверить факт издания документа, его подлинность и достоверность сведений. Проверка осуществляется с использованием государственных информационных систем и единой информационной системы нотариата. Поэтому участие банка не означает, что для регистрации пригоден любой загруженный файл: форма заверения и возможность проверки сохраняют значение.

Покупателю, который оформляет недвижимость через Сбербанк, эти положения помогают оценить именно документы для регистрации. Из ст. 21 нельзя установить внутренний маршрут конкретного банковского сервиса, стоимость его услуг или момент расчёта между сторонами. Зато можно проверить предметно: есть ли описание недвижимости, выбран ли допустимый вид электронного документа, кем заверен образ и подписан ли комплект заявителем. Если ошибка найдена на этом этапе, предмет исправления уже понятен: содержание документа, его форма либо подпись. Электронный способ подачи не освобождает от соблюдения требований к документам.