Как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности

Чтобы продать квартиру целиком, начните с общего решения собственников. Каждый участник владеет долей, но распоряжаться всей квартирой можно по соглашению всех участников. Продажа общего объекта не может быть решением только того владельца, который нашёл покупателя или ведёт переговоры. Основание для согласованной продажи — п. 1 ст. 246 ГК РФ ч.1.

Если все дольщики готовы продать свои доли по одной сделке, для них предусмотрено исключение из обязательного нотариального удостоверения сделок с долями. Оно связано именно с участием всех собственников и продажей их долей в рамках одной сделки. Для такого варианта основание содержится в п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Проверьте, соответствует ли выбранное оформление этому условию, прежде чем определять форму договора.

Когда один из собственников не согласен продавать квартиру, предмет разговора меняется: другой участник вправе распорядиться своей долей. Покупателю в таком случае продают долю в праве общей собственности, а не всю квартиру. Различие существенно и для продавца, и для покупателя: полномочие участника продать принадлежащую ему долю закреплено в п. 2 ст. 246 ГК РФ ч.1, а распоряжение общим объектом требует соглашения всех.

Для отдельной продажи доли учитывайте нотариальную форму. Общее правило об удостоверении сделок по отчуждению долей установлено ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Исключение о продаже всеми участниками своих долей по одной сделке нельзя применять к договору, по которому продаёт долю лишь один собственник. Участие остальных владельцев в обсуждении цены ещё не делает их продавцами своих долей.

При продаже доли постороннему покупателю нужно учитывать преимущественное право покупки остальных участников: это их право купить продаваемую долю в установленном порядке. Обязанность соблюдать правила возмездного отчуждения закреплена в п. 2 ст. 246 ГК РФ ч.1. Для письменного извещения указывают цену и другие условия продажи; такие сведения предусмотрены п. 1 ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Если продажа доли постороннему лицу оформляется в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации прилагают подтверждение письменного извещения остальных участников либо оформленного отказа от преимущественной покупки. При представлении отказа регистрация перехода доли проводится независимо от времени, прошедшего после извещения, а подтверждать извещение отдельно не требуется. Это порядок по ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Заменить письменное извещение публикацией на официальном сайте при продаже доли квартиры нельзя. Даже при большом числе собственников исключение для такой публикации не распространяется на жилые помещения — ч. 4.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Для квартиры сохраняйте различие между личным извещением участников и размещением объявления о продаже для покупателей.