Как принять квартиру у застройщика
Приёмка начинается с сообщения о готовности квартиры и проверки условий договора. Подписание акта, фиксация недостатков и требования об их устранении имеют разные последствия для участника строительства.
Коротко
Нужно принять квартиру у застройщика по передаточному акту после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. До подписи осмотрите жильё и сопоставьте его состояние с договором. При несоответствиях потребуйте акт о недостатках: закон позволяет отложить подписание до исполнения застройщиком обязанностей по качеству. К приёмке приступайте в срок договора, а при его отсутствии — за семь рабочих дней после сообщения.
Ответ подробно: приёмка квартиры и замечания
Получив сообщение о готовности квартиры, найдите в договоре срок, в который нужно приступить к приёмке. Если он не согласован, отсчитайте семь рабочих дней со дня получения сообщения. Речь идёт именно о начале принятия квартиры. Сообщение застройщик направляет заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо вручает лично под расписку — ч. 4 ст. 8 214-ФЗ о долевом строительстве.
Проверьте, получено ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию: передавать квартиру раньше нельзя. Ориентир для самой передачи — срок в договоре. Передать жильё досрочно застройщик вправе, если договор это допускает. Такие условия помогают определить, когда приглашение на приёмку соответствует согласованному порядку, — ч. 2 и 3 ст. 8 214-ФЗ о долевом строительстве.
При осмотре сравните квартиру с тем, что обещано договором. Качество должно отвечать также проектной документации, градостроительным регламентам и обязательным требованиям. Это относится и к ситуации, когда квартира выглядит готовой, но выполненные работы расходятся с условиями договора. Потребуйте передать инструкцию по эксплуатации: в ней должны быть правила безопасного использования жилья и его элементов — ч. 1 и 1.1 ст. 7 214-ФЗ о долевом строительстве.
Если обнаружены несоответствия этим требованиям, до подписи передаточного документа потребуйте от застройщика отдельный акт с их описанием. Можно отказаться подписывать передачу до исполнения обязанностей по качеству. Вместо того чтобы просто не являться на приёмку, обозначьте конкретные недостатки и своё требование: право на такой отказ связано с несоответствием квартиры установленным требованиям — ч. 5 ст. 8 214-ФЗ о долевом строительстве.
При ухудшающих качество отступлениях от договора или обязательных требований, а также недостатках, делающих жильё непригодным для договорного использования, выберите требование. Если договором не установлено иное, можно потребовать устранить недостатки без оплаты в разумный срок, уменьшить цену соразмерно недостаткам либо возместить расходы на их исправление. Эти варианты предусмотрены ч. 2 ст. 7 214-ФЗ о долевом строительстве.
Когда подписываете передаточный акт или другой документ о передаче, проверьте дату и основные характеристики квартиры. Именно эти сведения должны быть в документе; стороны могут включить и другую информацию. Оформление передачи подписью обеих сторон предусмотрено ч. 1 ст. 8 214-ФЗ о долевом строительстве.
Игнорировать приглашение рискованно. Если договор не предусматривает иного, при уклонении или отказе от принятия застройщик может через два месяца после договорной даты передачи оформить односторонний акт. Для этого нужны сведения о получении сообщения либо возврат письма из-за отказа получить его или отсутствия адресата. С даты такого акта риск случайной гибели квартиры переходит участнику — ч. 6 ст. 8 214-ФЗ о долевом строительстве.
Что говорит закон: документ о передаче
Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: от приглашения до подписи
Согласуйте действия с условиями договора и результатом осмотра квартиры.
- 1Уточните начало приёмкиСопоставьте дату получения сообщения со сроком договора; если срок начала принятия не определён, приступить нужно в течение семи рабочих дней.
- 2Сравните квартиру с договоромПроверьте соответствие качества обещанным условиям и наличие разрешения на ввод дома в эксплуатацию до передачи.
- 3Оформите замечанияПри несоответствиях потребуйте акт о недостатках до подписания передачи и выберите требование по ч. 2 ст. 7 214-ФЗ о долевом строительстве.
- 4Проверьте документы при передачеСверьте дату и характеристики квартиры в передаточном документе, получите инструкцию по эксплуатации жилья.
Документы: для приёмки и фиксации недостатков
Сопоставляйте условия передачи с документами застройщика.
| Документ |
|---|
| Договор участия в долевом строительстве — условия качества и сроки передачи |
| Сообщение застройщика о готовности квартиры к передаче |
| Передаточный акт или иной документ о передаче квартиры |
| Акт с описанием несоответствий квартиры — при обнаружении недостатков |
| Инструкция по эксплуатации, передаваемая застройщиком |
Частые вопросы: сроки и качество при приёмке
Практические вопросы о приглашении, замечаниях и передаче жилья.
Обязательно ли подписывать акт, если обнаружены недостатки?
При несоответствии квартиры требованиям качества участник вправе потребовать составить акт о нарушениях и отказаться от подписи до исполнения обязанностей застройщика. Такой порядок предусмотрен ч. 5 ст. 8 214-ФЗ о долевом строительстве; замечания следует связать с конкретными несоответствиями квартиры.
Можно ли передать квартиру раньше договорной даты?
Досрочная передача допускается, когда это разрешено договором. При этом застройщик уже должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Оба условия нужно учитывать при раннем приглашении на приёмку — ч. 2 и 3 ст. 8 214-ФЗ о долевом строительстве.
Что делать, если недостатки выявлены после подписания передачи?
При обнаружении дефектов в пределах гарантийного срока можно письменно предъявить застройщику требования с их описанием. Срок устранения согласовывают стороны. Если застройщик отказывает или требования не удовлетворены в согласованный срок, участник вправе обратиться в суд — ч. 6 ст. 7 214-ФЗ о долевом строительстве.
Услуги и темы рядом
Связанные вопросы о передаче квартиры и её качестве.
Не откладывайте защиту