Как повлиять на управляющую компанию, которая не выполняет обязанности
Если управляющая компания оставляет работы невыполненными, требования стоит связать с её конкретными обязательствами. Собственники могут контролировать исполнение договора, а при нарушении его условий — принять решение о смене УК.
Коротко
Нужно потребовать исполнения договора, а при невыполнении его условий — решением общего собрания собственников отказаться от договора и выбрать другую управляющую компанию. Для такого отказа ждать год после заключения договора не требуется. Сопоставьте невыполненные работы с обязанностями УК и используйте предусмотренный договором порядок контроля — ст. 162 ЖК РФ.
Когда нужна помощь: спор с УК
Адвокат поможет сформулировать требования с учётом договора и характера нарушений.
- УК отказывается выполнять работу и спорит с собственниками о том, входит ли она в её обязанности.ст. 162 ЖК РФ
- Собственники хотят прекратить договор из-за нарушений, но компания ссылается на то, что год ещё не прошёл.ст. 162 ЖК РФ
- После прекращения договора прежняя организация задерживает передачу документации и ключей новой УК.ст. 162 ЖК РФ
Ответ подробно: как добиться исполнения обязанностей
Начните с конкретного требования: какую работу управляющая компания не выполняет и что нужно исправить в доме. Откройте договор управления и найдите перечень услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества. Там же должен быть порядок контроля за исполнением обязательств. На эти условия можно опереться в обращении к УК, связав каждое требование с соответствующим пунктом договора — ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Проверяйте не только наличие работы в перечне, но и её качество. Управляющая организация отвечает перед собственниками за услуги и работы, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества. Их качество должно отвечать требованиям технических регламентов и правил содержания такого имущества. Если УК считает обязательство исполненным, а недостаток сохраняется, опишите, в чём именно он выражается, и сопоставьте результат с обязанностью компании — ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.
Для контроля расходов и выполненных работ используйте отчёт о деятельности по управлению домом. Его представляют собственникам в течение первого квартала текущего года за предыдущий год и размещают в системе. Сравните сведения отчёта с состоянием дома и договорным перечнем: какие работы отражены как выполненные, какие услуги оказаны, какова их стоимость. Собственникам также обеспечивается свободный доступ к информации об услугах, работах и условиях их выполнения через систему — ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ.
Если нарушения продолжаются и собственники хотят сменить компанию, вопрос решается общим собранием. При невыполнении УК условий договора собственники вправе отказаться от его исполнения и выбрать другую организацию либо изменить способ управления. Для этого основания действует исключение из общего правила об отказе не ранее чем через год после заключения договора. В решении собрания нужно связать отказ с невыполненными условиями, а также определить дальнейшее управление домом — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Различайте смену управляющей организации и изменение способа управления. В первом случае дом продолжает обслуживать УК, но уже другая. Во втором собственники выбирают иной способ, например управление товариществом собственников жилья. Способ управления выбирают и меняют на общем собрании; его решение обязательно для всех собственников. Одновременно дом может находиться в управлении только одной управляющей организации — ч. 2, 3 и 9 ст. 161 ЖК РФ.
После прекращения договора проконтролируйте передачу дел. Прежняя УК обязана в течение трёх рабочих дней передать вновь выбранной организации техническую документацию и другие связанные с управлением документы, ключи, электронные коды доступа и необходимое оборудование. Начало исполнения договора новой компанией связано с внесением изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. Эти обстоятельства нужно учитывать при переходе к новой УК — ч. 7 и 10 ст. 162 ЖК РФ.
Что говорит закон: отказ от договора при нарушениях
Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2025 № 564-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: от требования к смене компании
Начните с контроля обязательств, а решение о прекращении договора вынесите на общее собрание.
- 1Найдите нарушенное обязательствоСверьте состояние общего имущества с перечнем работ и услуг в договоре. Уточните, как собственники контролируют их выполнение, — ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
- 2Сформулируйте требование УКУкажите невыполненные работы и требуемое исправление. Используйте договорный порядок контроля и сведения отчёта о деятельности по управлению домом — ст. 162 и ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ.
- 3Вынесите смену УК на собраниеПри невыполнении условий договора предложите собственникам принять решение об отказе от него и выборе другой компании либо изменении способа управления — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
- 4Проконтролируйте передачу делПосле прекращения договора проверьте передачу документов, ключей и средств доступа новой управляющей организации в течение трёх рабочих дней — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Документы: для контроля и смены УК
Сопоставьте условия управления с отчётом компании; при смене УК понадобится решение собственников.
| Документ |
|---|
| Договор управления с перечнем работ и порядком контроля исполнения |
| Представленный собственникам годовой отчёт УК с информацией о работах и услугах |
| Решение общего собрания об отказе от договора и выборе новой УК либо изменении способа управления |
Частые вопросы: контроль и прекращение договора
У отказа от договора из-за нарушений и обычной смены компании разные условия.
Можно ли сменить УК, если после заключения договора ещё не прошёл год?
При невыполнении управляющей организацией условий договора собственники вправе отказаться от него по решению общего собрания, не ожидая истечения года. Собрание также принимает решение о выборе иной УК или изменении способа управления — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Где искать порядок контроля за работой управляющей компании?
Посмотрите условия договора управления: в нём должны быть указаны порядок контроля обязательств УК, перечень работ и услуг, состав общего имущества. Это позволяет сопоставить конкретное требование собственника с обязанностями компании — ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Когда собственникам должны представить годовой отчёт?
Отчёт о деятельности по управлению многоквартирным домом за предыдущий год представляют собственникам в течение первого квартала текущего года. Его также размещают в системе или региональной информационной системе с автоматизированным размещением в системе — ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ.
В какой срок прежняя УК передаёт документы новой компании?
На передачу технической документации и других связанных с управлением документов отведено три рабочих дня со дня прекращения договора. Вместе с ними передают ключи, коды доступа и необходимые для эксплуатации дома технические средства — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Услуги и темы рядом
Материалы об обращении по поводу работы УК и выборе другой организации.
Не откладывайте защиту