Как потребовать от арендатора внесения арендной платы
Обращение к арендатору лучше строить на конкретных условиях оплаты: за какой период он должен заплатить, сколько и когда. Для требования о будущих платежах при существенной просрочке действуют отдельные ограничения.
Коротко
Нужно потребовать арендную плату в порядке и сроки договора: арендатор обязан платить своевременно по ст. 614 ГК РФ. Укажите, за какой период и в каком размере ожидаете оплату. При существенном нарушении сроков можно потребовать будущую плату досрочно, максимум за два срока подряд, если договором не предусмотрено иное.
Когда нужна помощь: арендатор задерживает платежи
Адвокат сопоставит требование с условиями аренды и основанием возражений арендатора.
- В договоре пропущены сроки оплаты, и стороны спорят, когда возникла просрочка.ст. 614 ГК РФ
- Вы хотите получить будущие платежи досрочно из-за существенного нарушения сроков.ст. 614 ГК РФ
- Арендатор просит снизить плату, ссылаясь на ухудшение имущества или условий пользования.ст. 614 ГК РФ
Ответ подробно: как просить арендную плату
Начните обращение с того, какое обязательство арендатор должен исполнить. Назовите арендуемое имущество, период оплаты и согласованный размер платежа. Вместо общей просьбы «оплатите аренду» укажите конкретно, какой платёж ожидаете. Обязанность своевременно платить за пользование имуществом закреплена в п. 1 ст. 614 ГК РФ. Это позволяет связать ваше требование с условиями аренды и объяснить, в чём состоит нарушение.
Чтобы определить, когда просить оплату, найдите в договоре сроки и порядок её внесения. Если срок уже наступил, требуйте исполнения соответствующего обязательства. Когда договор не определяет эти условия, ориентиром служат порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. В такой ситуации в обращении стоит объяснить, с какой арендой вы сравниваете ваши отношения и почему считаете платёж просроченным — п. 1 ст. 614 ГК РФ.
Проверьте также форму расчётов. Арендная плата бывает не только денежной: стороны могут согласовать долю доходов, услуги, передачу вещи или затраты на улучшение имущества. Допустимо сочетать формы оплаты. Просьбу нужно соотнести именно с обещанным исполнением: если арендатор должен оказать услуги, требование перечислить произвольно выбранную сумму не соответствует согласованной форме расчётов. Варианты платы предусмотрены п. 2 ст. 614 ГК РФ.
Отдельно решите, требуете ли вы уже наступивший платёж или хотите получить деньги за будущие периоды. При существенном нарушении сроков арендодатель вправе потребовать досрочную оплату, если договор аренды не предусматривает иного. Срок такого внесения устанавливает арендодатель. В требовании обозначьте, какие нарушения стали причиной обращения и за какие предстоящие сроки нужна плата. Предел — не более двух сроков подряд; это ограничение установлено п. 5 ст. 614 ГК РФ. Оно относится к досрочному внесению, а не к расчёту уже накопившейся задолженности.
Не смешивайте взыскание согласованной платы с её повышением. Если вы хотите одновременно изменить размер аренды, сначала сопоставьте это намерение с договором. По общему правилу размер меняется по соглашению сторон в предусмотренные договором сроки, не чаще одного раза в год; договор и закон могут предусматривать особенности. Правила изменения размера закреплены в п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Если арендатор возражает из-за состояния имущества, выясните, какие именно условия пользования ухудшились и отвечает ли он за причины ухудшения. При существенном ухудшении по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать соответственного уменьшения платы, если законом не предусмотрено иное. Учитывайте такое возражение при обсуждении размера оплаты: это отдельное основание требования арендатора по п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Что говорит закон: досрочное внесение платы
Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: подготовка требования арендатору
Отделите просроченные обязательства от платежей, срок которых ещё не наступил.
- 1Сверьте условия оплатыНайдите в договоре размер, форму, порядок и сроки внесения платы. При пробелах учтите правила об аналогичной аренде из п. 1 ст. 614 ГК РФ.
- 2Определите неисполненные обязательстваСопоставьте причитающуюся плату с фактически полученным исполнением. Укажите периоды и соответствующие им неоплаченные суммы либо иное исполнение по договору.
- 3Сформулируйте обращениеСообщите арендатору, какое исполнение вы требуете и на какие условия договора опираетесь. При требовании досрочной платы учтите существенность нарушения, условия договора и предел из п. 5 ст. 614 ГК РФ.
Документы: сведения для расчёта платы
Подготовьте материалы, по которым можно сопоставить обязательства арендатора с полученной оплатой.
| Документ |
|---|
| Договор аренды и соглашения об изменении платы |
| Документы о внесённых платежах или другом исполнении |
| Расчёт невнесённой платы по периодам |
| Переписка об оплате и возражениях арендатора, если она есть |
Частые вопросы: требования об арендной плате
Ответы о сроках, досрочной оплате и возражениях арендатора.
Как просить оплату, если в договоре нет даты платежа?
Обоснуйте срок оплаты обычными условиями аренды аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Пункт 1 ст. 614 ГК РФ предусматривает такой ориентир, когда стороны не определили порядок, условия и сроки внесения платы в договоре.
Можно ли потребовать сразу плату за будущие периоды?
При существенном нарушении сроков оплаты такое требование допускается, если договором не предусмотрено иное. Арендодатель назначает срок досрочного внесения, но требовать его можно максимум за два срока подряд — п. 5 ст. 614 ГК РФ.
Как учитывать просьбу арендатора уменьшить плату?
Выясните причины и степень ухудшения имущества или условий пользования. Если ухудшение существенно и вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе потребовать соответственного уменьшения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ, если закон не предусматривает иного.
Услуги и темы рядом
Другие вопросы об арендных отношениях и помощь при споре об оплате.
Не откладывайте защиту