Как платить налог при продаже квартиры, которая сдавалась в аренду

Начните с двух сумм: сколько вы получили от жильцов за пользование квартирой и сколько заплатил покупатель. Для этих поступлений предусмотрены разные основания налогообложения. Доход по договору найма или аренды от плательщика, который не является налоговым агентом, относится к подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ. Деньги за проданную собственную квартиру — к подп. 2 того же пункта. При выплате через налогового агента удержание налога выполняет плательщик дохода.

Для денег от продажи сначала определите продолжительность непрерывного владения. Если минимальный срок уже истёк, действует освобождение по п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Считается время нахождения квартиры в собственности, включая период, когда в ней жили арендаторы. Окончание договора аренды не становится новой точкой отсчёта срока владения продаваемым жильём.

Трёхлетний срок применяется, например, к квартире, полученной по наследству, в результате приватизации или в дар от члена семьи либо близкого родственника. Ещё одно основание — получение жилья плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Такие варианты приобретения названы в п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Перед продажей сопоставьте основание своего права с этими условиями, а не только дату покупки с датой сделки.

Купленная квартира тоже может подпадать под трёхлетний срок как единственное жильё. Для этого на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца не должно быть другого жилого помещения или доли в нём; учитывается и совместная собственность супругов. При этом жильё, приобретённое продавцом или его супругом в течение предшествующих 90 календарных дней, не учитывается — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Это позволяет оценить продажу старой квартиры после приобретения новой.

Если оснований для трёхлетнего срока нет, ориентир — пять лет по п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Для квартиры по договору участия в долевом строительстве отсчёт идёт с полной оплаты её стоимости. Доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию эту дату не меняет. При приобретении по уступке прав требования учитывается полная оплата по договору уступки — п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Если доход от продажи подлежит налогообложению, расчёт выполняет продавец. По п. 2 ст. 228 НК РФ при расчёте учитываются суммы, уже удержанные налоговыми агентами. Декларацию представляют в налоговый орган по месту учёта — п. 3 ст. 228 НК РФ. Налог, рассчитанный по декларации, нужно уплатить не позднее 15 июля следующего года по правилу п. 4 этой статьи. Освобождение денег от продажи по сроку владения не распространяется на ранее полученную арендную плату.