Как передать право собственности

Чтобы передать право собственности другому человеку, сначала определите, о какой договорённости идёт речь. Вы хотите получить деньги, обменять имущество на другое или отдать его в дар? В п. 2 ст. 218 ГК РФ названы купля-продажа, мена и дарение. Это основания, по которым имущество, уже имеющее собственника, может приобрести другое лицо. Закон допускает также иную сделку об отчуждении. При отчуждении вещь передают именно новому собственнику: речь идёт о смене принадлежности имущества.

Выбор между названными договорами связан с содержанием вашей договорённости. Если собственник намерен продать вещь, отправной точкой будет купля-продажа. Если речь об обмене — мена, если о подарке — дарение. Не стоит выбирать название договора только потому, что оно привычнее. Сначала сформулируйте, что именно хотите передать и что предполагаете получить взамен. Затем соотнесите эту договорённость с основанием из ст. 218 ГК РФ. Сама статья перечисляет возможные сделки, но не описывает все условия их оформления.

Для передачи квартиры родственнику исходный вопрос тот же: вы её продаёте, дарите или обмениваете? Для передачи собственности родственнику заключите договор купли-продажи, мены, дарения или иную сделку об отчуждении имущества. Поэтому формулировка «переоформить на родственника» ещё не объясняет, какая сделка предполагается. Например, намерение подарить квартиру нужно отличать от намерения продать её этому же человеку. В обоих случаях меняется собственник, но основание передачи различается. Выбирайте договор по вашей договорённости: дарение, если передаёте квартиру в подарок, продажу — если за плату. Обсуждая передачу с родственником, полезно прямо назвать предполагаемое основание, а не ограничиваться словом «переоформление». Иначе один участник может говорить о подарке, а другой — о покупке. Перечень из п. 2 ст. 218 ГК РФ помогает сформулировать предмет договорённости, но не позволяет считать эти варианты взаимозаменяемыми.

Далее нужно отделить основание приобретения от момента, когда возникает право. Договор отвечает на вопрос, почему имущество должно перейти к получателю. Статья 223 ГК РФ отвечает на другой вопрос: когда получатель становится собственником. Эти вопросы связаны, но подменять один другим нельзя. Ссылка на заключённый договор сама по себе ещё не показывает, наступил ли предусмотренный законом или договором момент перехода права. Для ответа нужно установить, какое правило применяется к передаваемому имуществу.

Общее правило п. 1 ст. 223 ГК РФ связывает возникновение собственности с передачей вещи приобретателю. При этом в самом пункте есть оговорка: закон или договор могут предусматривать иное. Поэтому утверждение «после подписания получатель уже собственник» нельзя использовать как универсальный ответ. Если вы передаёте вещь по договору, посмотрите, как в нём определён момент возникновения права, и сопоставьте это с правилом закона. Не смешивайте намерение передать имущество с уже состоявшимся приобретением собственности.

Отдельно п. 2 ст. 223 ГК РФ регулирует случаи, когда отчуждение подлежит государственной регистрации. Тогда право приобретателя возникает с момента такой регистрации, если закон не устанавливает иное. Для вопроса о квартире это существенная часть ответа: обсуждение передачи не должно заканчиваться выбором между продажей и подарком. Нужно учитывать и правило о регистрации. При этом ст. 223 ГК РФ устанавливает момент возникновения права, а не подробный порядок подачи документов. Из неё нельзя вывести полный перечень действий для оформления квартиры.

Практически договорённость удобно описать через несколько связанных вопросов. Какое имущество принадлежит передающему лицу? Кому оно должно перейти? На каком основании стороны хотят передать собственность? С каким событием связано возникновение права у получателя? Ответы позволяют соотнести намерение сторон с обеими нормами: ст. 218 ГК РФ — об основании приобретения, ст. 223 ГК РФ — о его моменте. Если обсуждается только смена имени собственника, содержание будущей сделки остаётся неясным.

Наследование нужно отличать от договорной передачи при жизни. В п. 2 ст. 218 ГК РФ отдельно сказано, что после смерти гражданина принадлежавшее ему имущество переходит другим лицам по завещанию или закону. Поэтому желание передать имущество сейчас и желание определить его судьбу после смерти относятся к разным основаниям приобретения. Если собственник хочет оформить передачу при жизни, отправной точкой остаётся сделка об отчуждении. Если вопрос касается имущества умершего, определите, кто наследует его по завещанию или закону.