Как определяется цена земли

Сначала определите, какую именно сумму вы хотите узнать: цену покупки земли, её рыночную или кадастровую стоимость. Для продажи государственной и муниципальной земли действуют правила ст. 39.4 ЗК РФ. Оценке участка посвящена ст. 66 ЗК РФ, а письменному согласованию цены в договоре продажи недвижимости — ст. 555 ГК РФ. Выбор правила начинается с цели определения стоимости и условий продажи.

Если государственный или муниципальный участок продают на аукционе, покупную цену определяет результат аукциона. Но когда договор заключают с лицом, подавшим единственную заявку, с заявителем, признанным единственным участником, либо с единственным участником, который принял участие в аукционе, применяют начальную цену. Для покупателя это разные основания расчёта по п. 1 ст. 39.4 ЗК РФ.

При покупке такой земли без торгов сначала выясните, кому она принадлежит. Для федеральных участков порядок определения цены устанавливает Правительство Российской Федерации. Для участков субъекта Российской Федерации и земли, государственная собственность на которую не разграничена, — орган государственной власти субъекта. Покупную цену муниципального участка определяют по порядку, который устанавливает орган местного самоуправления. Такое распределение закрепляет п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ, если федеральными законами не установлено иное.

Затем сопоставьте цену продажи без торгов с кадастровой стоимостью участка: цена не может её превышать. Если федеральный закон устанавливает иной размер цены, применяется это условие. Речь именно о покупке государственной или муниципальной земли без торгов, а не о любом договоре между продавцом и покупателем — п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ.

Если вас интересует рыночная стоимость земли, её устанавливают по федеральному закону об оценочной деятельности. Для кадастровой стоимости проводят государственную кадастровую оценку. В случаях определения рыночной стоимости кадастровую устанавливают равной ей по законодательству о государственной кадастровой оценке. Связь этих двух видов стоимости регулирует ст. 66 ЗК РФ; цена конкретной продажи при этом определяется с учётом правил соответствующей сделки.

При оформлении продажи проверьте, согласована ли цена письменно. Если такого условия в договоре продажи недвижимости нет, договор считается незаключённым. Когда стороны указали цену за единицу площади, общую сумму к уплате рассчитывают по фактическому размеру недвижимости, переданной покупателю. Эти правила содержатся в п. 1 и 3 ст. 555 ГК РФ.

Если покупаете здание на участке, учитывайте состав согласованной цены: обычно она охватывает и передаваемую с недвижимостью соответствующую часть земли или право на неё. Закон либо договор могут предусматривать другое решение — п. 2 ст. 555 ГК РФ.

При несогласии с ценой, установленной по итогам торгов, спор затрагивает результаты торгов: отдельно оспорить только цену нельзя. Это ограничение предусмотрено п. 1.1 ст. 39.4 ЗК РФ.