Как определяется доля собственника в общем имуществе

Чтобы понять, как определяется доля собственников, сначала нужно установить, можно ли определить её размер на основании закона и есть ли соглашение всех участников. Если закон позволяет определить доли, применяется это основание. Если доли установлены общим соглашением, учитывается согласованный размер. При отсутствии законного основания для определения размера долей и соглашения участников доли считаются равными — п. 1 ст. 245 ГК РФ.

Равенство долей не нужно обосновывать тем, что все собственники внесли одинаковый вклад. Для применения этого правила имеют значение основания определения долей: закон и соглашение. Когда оба условия из п. 1 ст. 245 ГК РФ выполнены, доли признаются равными. Это позволяет определить соотношение прав участников и в ситуации, когда они не договорились о конкретном размере доли каждого.

Если собственники хотят учитывать, кто и сколько вложил в общее имущество, они могут договориться о порядке определения долей. Такое соглашение должно объединять всех участников долевой собственности. В нём можно связать доли с вкладом каждого в образование имущества, то есть в его создание, а также в его приращение. Основание для такого решения — п. 2 ст. 245 ГК РФ.

Соглашение может касаться и последующего изменения долей. Это полезно, когда вклад участников меняется: собственники вправе заранее установить, как он будет влиять на соотношение их долей. При обсуждении такого порядка нужно согласовать именно связь между вкладом и размером доли, а не ограничиваться признанием того, что кто-то участвовал в расходах. Возможность определить такой порядок предусмотрена п. 2 ст. 245 ГК РФ.

Отдельное основание увеличения доли возникает у участника, который за свой счёт произвёл неотделимые улучшения общего имущества. Речь об улучшениях, которые нельзя отделить от имущества. Для права на соответствующее увеличение доли нужно также соблюсти установленный порядок использования общего имущества. Поэтому при оценке права собственника учитываются и источник средств, и характер улучшений, и соблюдение этого порядка — п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Если улучшения отделимые, последствие другое: по общему правилу они поступают в собственность участника, который их произвёл. Однако собственники могут предусмотреть иной вариант своим соглашением. При решении вопроса о таких улучшениях нужно учитывать содержание договорённости участников наряду с характером сделанного улучшения — п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Размер участия в общем имуществе и принадлежность отдельных улучшений решаются по разным правилам. Для первоначального определения долей применяются закон, соглашение либо равенство долей. Для последующих вложений нужно различать согласованный порядок изменения долей, неотделимые улучшения и отделимые улучшения: каждому из этих случаев соответствует своё правило ст. 245 ГК РФ.