Как оформить землю под гаражом в собственность

Оформить земельный участок под гараж в собственность можно по правилам ст. 39.20 ЗК РФ, когда земля находится в государственной или муниципальной собственности. Отправная точка здесь — право собственности на расположенное на участке здание или сооружение. Именно собственникам таких объектов п. 1 предоставляет исключительное право приобрести землю в собственность или в аренду. Это право действует с оговоркой: сама статья или другой федеральный закон могут устанавливать иное. Одного факта пользования гаражом для вывода о праве приобрести землю недостаточно.

Сначала нужно отделить вопрос о гараже от вопроса об участке. Если вы хотите оформить гараж и землю в собственность, нельзя считать оба права уже возникшими только потому, что гараж находится в вашем пользовании. Статья 39.20 ЗК РФ регулирует предоставление публичной земли собственникам расположенной на ней недвижимости. Она не устанавливает оснований приобретения самого гаража. Для обращения за участком по этому правилу имеет значение, кому принадлежит постройка, а не только кто фактически ставит в неё автомобиль.

Для гаражно-строительного кооператива, или ГСК, нужно установить, кто является собственником гаражей и как устроен земельный участок. Само название кооператива не отвечает на вопрос, можно ли оформить землю под гаражом отдельно. По п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ особый порядок предусмотрен для неделимого участка. Так называется участок, который нельзя разделить без нарушения требований к образуемым или изменённым участкам. Если на такой земле стоят гаражи разных собственников, право на землю приобретают с учётом участия этих владельцев.

В этой ситуации закон предусматривает общую долевую собственность либо аренду с несколькими арендаторами. Общая долевая собственность означает, что у каждого владельца есть доля в праве на весь участок. Она не равна отдельному участку непосредственно под его гаражом. Желание узаконить землю под гаражом не всегда ведёт к получению индивидуального участка. Для неделимой земли правовой результат иной: несколько владельцев приобретают права на общий земельный участок. Этот вариант прямо назван в п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ.

Чтобы приобрести такую землю в собственность, владельцы обращаются в уполномоченный орган совместно. Это требование п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ, а не просто удобный способ собрать документы. В этом пункте предусмотрены исключения для указанных в нём лиц, связанных с использованием земли на основании сервитута. Сервитут — ограниченное пользование чужим участком; здесь речь идёт о прокладке, эксплуатации и ремонте перечисленных в норме линий и сетей. Нельзя переносить это исключение на обычного собственника гаража лишь потому, что он не хочет участвовать в обращении.

Размер долей также не выбирается одним заявителем произвольно. По п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ доли в праве на участок должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения. Отступить от этого правила можно с согласия всех правообладателей либо по решению суда. Для аренды с несколькими арендаторами тот же пункт связывает размер обязательств с долями в недвижимости. При подготовке совместного обращения нужно учитывать состав собственников и принадлежащие им права на гаражи или помещения.

У аренды другой порядок начала оформления. Пункт 6 ст. 39.20 ЗК РФ разрешает любому заинтересованному правообладателю самостоятельно обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду. Такое обращение не заменяет совместного заявления о приобретении земли в собственность. Далее норма предусматривает направление проекта договора другим правообладателям и его подписание. Кроме того, п. 8 допускает обращение уполномоченного органа в суд с требованием заключить договор аренды, если никто из указанных правообладателей не подал заявление о приобретении права на землю.

Отдельно нужно учитывать характер сооружения. Пункт 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ исключает предоставление участка в собственность или аренду владельцам сооружений, которые могут размещаться на нём на основании сервитута, публичного сервитута или по указанному в этом пункте правилу Кодекса. Общее положение об исключительном праве собственника нужно применять с учётом этого ограничения. Вместе с тем п. 15 распространяет положения статьи и на собственников машино-мест и нежилых помещений в гаражных комплексах. Для них тоже имеют значение состав владельцев и делимость земли.

Практически вопрос о том, как оформить землю под гаражом в ГСК, начинается с сопоставления прав на гаражи и участок. Нужно выяснить, публичная ли это земля, кто владеет постройками и предполагается ли приобретение общего неделимого участка. После этого можно определить участников обращения и выбрать предусмотренное статьёй право: собственность либо аренду. Стоимость приобретения земли уточните в уполномоченном органе: запросите расчёт цены для вашего участка. Для приобретения земли подтвердите право собственности на гараж и проверьте, не относится ли сооружение к исключениям из п. 1.1.