Как оформить право собственности на недвижимость

Чтобы оформить недвижимость, сначала определите, какой документ подтверждает ваше право на неё. Статья 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости связывает регистрацию с заявлением и документами, поступившими в орган регистрации прав. Одного желания стать собственником недостаточно: нужно юридическое основание. При покупке им служит договор, при наследовании — свидетельство о праве на наследство. Если основанием является судебный акт, он должен вступить в законную силу. Эти документы относятся к разным основаниям регистрации и не заменяют друг друга по выбору заявителя.

Перечень оснований в ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости шире сделок и наследования. В нём названы также акты органов государственной власти или местного самоуправления, устанавливающие права, и ранее выданные уполномоченными органами акты о правах на недвижимое имущество. Для таких документов имеет значение порядок, действовавший при их издании. Старый документ о праве нельзя оценивать только по его названию: нужно соотнести его содержание и происхождение с предусмотренным законом основанием регистрации.

Следующий вопрос — есть ли сведения об объекте в Едином государственном реестре недвижимости, сокращённо ЕГРН. Кадастровый учёт относится к сведениям об объекте, а регистрация — к праву на него. По ч. 4 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости переход права может регистрироваться без одновременного кадастрового учёта, если сведения об объекте уже есть в ЕГРН. Это позволяет различать оформление права на существующий учтённый объект и ситуацию, когда сам объект ещё предстоит поставить на учёт.

Для созданной недвижимости порядок может быть иным. Часть 3 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости предусматривает случаи одновременного кадастрового учёта и регистрации прав, в том числе создание объекта, для строительства которого не нужны разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. При этом закон содержит и случаи отдельного учёта. Нельзя исходить из того, что любое новое здание оформляется одинаково. Сначала соотнесите способ создания объекта и имеющиеся сведения о нём с соответствующим случаем в статье.

Документы для учёта объекта также отличаются от документов о праве. Технический план назван в п. 7.3 ч. 2 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости для предусмотренных там случаев, включая создание или изменение объектов и оформление помещений либо машино-мест. Он нужен по соответствующему основанию учёта, а не при любом переходе собственности. С учётом этого к заявлению следует подбирать документы под конкретное действие: зарегистрировать право на уже учтённую недвижимость или одновременно провести учёт и регистрацию.

Когда основание и состав обращения определены, заявление с приложениями поступает в орган регистрации прав. Статья 29 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости предусматривает приём документов, в том числе при их отправлении в электронной форме. Затем проводится правовая экспертиза — проверка документов на наличие причин для приостановления или отказа. Сам факт приёма заявления ещё не означает, что право зарегистрировано. Закон предусматривает также возврат документов без рассмотрения при наличии установленных оснований. Эти этапы нужно отличать от внесения записи в реестр.

Если проверка не выявляет препятствий, орган регистрации прав вносит сведения в ЕГРН. Если основания для приостановления есть, заявителя уведомляют об этом. По ч. 4 ст. 29 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости после устранения причин, препятствовавших регистрации, она может быть проведена. Если причины не устранены, предусмотрен отказ. При получении уведомления нужно установить, какие именно обстоятельства мешают регистрации и какие из представленных документов с ними связаны. Перед повторной подачей устраните указанные в уведомлении причины приостановления и подготовьте документы, подтверждающие их устранение.

Особое правило касается сведений, которые орган регистрации прав запрашивает у других органов. Если приостановление связано с непоступлением таких документов, ч. 8 ст. 29 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости предусматривает уведомление о праве заявителя представить их по собственной инициативе. Это право следует отличать от обязанности представить документы, которые входят в комплект самого заявителя. Если вы не согласны с приостановлением, ч. 12 той же статьи допускает судебное и внесудебное обжалование. Отказ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд по ч. 12.2.

Завершается оформление получением результата. Часть 18 ст. 29 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости предусматривает выдачу через многофункциональный центр, если такой способ указан в заявлении. Выписка из ЕГРН удостоверяет проведённую регистрацию. Для юридического лица отдельно учитывают полномочия получателя: по ч. 14 той же статьи документы выдаются лицу, действующему без доверенности, либо представителю с нотариально удостоверенной доверенностью на получение, если федеральным законом не предусмотрено иное. Планируя зарегистрировать право собственности на недвижимость, предусмотрите и этот завершающий этап.