Как оформить квартиру на пару, не состоящую в браке

Если вы хотите оформить квартиру на пару и не состоите в браке, ориентируйтесь на общую долевую собственность. В этой конструкции у квартиры два собственника, а у каждого из них есть определённая доля в праве на неё. Возможность принадлежности имущества двум или нескольким лицам закреплена в п. 1 ст. 244 ГК РФ. Основанием для выбора такого оформления служит общность приобретаемого имущества, а не семейный статус покупателей.

Сначала разграничьте два понятия: долевая и совместная собственность. При долевой размер права каждого определён, при совместной доли не определяются. Для общей собственности действует правило о долях; совместная возникает в случаях, предусмотренных законом. Поэтому договорённость пары о том, что квартира будет общей, стоит выразить через конкретные доли каждого участника — п. 2 и 3 ст. 244 ГК РФ.

Доля в праве на квартиру не равнозначна отдельной комнате. Речь идёт об участии в собственности на общий объект. Покупка квартиры двумя людьми не требует превращать её в два самостоятельных помещения: общая собственность допускается и в отношении имущества, которое нельзя разделить без изменения назначения. Это основание предусмотрено п. 4 ст. 244 ГК РФ.

Следующий вопрос — сколько будет принадлежать каждому. Согласуйте размеры долей между всеми участниками, сопоставив их с вашей договорённостью о покупке. Не обязательно выбирать равные доли: п. 1 ст. 245 ГК РФ допускает установление их размера соглашением. При отсутствии установленного законом размера и соглашения участников каждый получает равную долю. Для пары с разными вложениями это существенное различие.

Если вы хотите связать доли с размером вложений, согласуйте именно такой порядок. Он может учитывать вклад каждого как в образование общего имущества, так и в его приращение. По п. 2 ст. 245 ГК РФ участники вправе договориться о порядке определения и изменения долей. Обсудите, какие вклады учитываете и как они повлияют на соотношение прав, чтобы общая договорённость не оставалась расплывчатой.

Отдельно обсудите будущие улучшения квартиры. Участник, оплативший неотделимые улучшения с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, вправе на соответствующее увеличение своей доли. Здесь имеют значение и расходы этого участника, и соблюдение порядка использования квартиры. Такое последствие предусмотрено п. 3 ст. 245 ГК РФ; его стоит учитывать при обсуждении дальнейших вложений.

Для отделимых улучшений действует другое правило: они поступают в собственность того участника, который их произвёл, если соглашением не предусмотрено иное. Поэтому договорённости о первоначальных долях и о последующих улучшениях отвечают на разные вопросы. Сопоставьте их заранее: какую долю получает каждый при приобретении квартиры и как вы хотите учитывать дальнейший вклад в общее имущество — п. 2 и 3 ст. 245 ГК РФ.