Как компании получить право управлять многоквартирными домами

Чтобы стать управляющей компанией, нужно разграничить допуск к деятельности и основание работы с отдельным домом. Статья 192 ЖК РФ связывает предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами с лицензией. Под управлением здесь понимаются работы и услуги по договору управления. Поэтому получение лицензии само по себе ещё не означает, что организация может приступить к обслуживанию любого выбранного ею дома.

За допуском к управлению домами компания обращается в орган государственного жилищного надзора, который решает вопрос о предоставлении лицензии. По ч. 4 ст. 192 ЖК РФ она выдаётся на пять лет и действует в пределах того субъекта Российской Федерации, где предоставлена. Передать её другой компании нельзя. Если организация планирует управлять домами в другом регионе, имеющаяся лицензия на эту территорию не распространяется. Продление срока предусмотрено в порядке, который устанавливает Правительство Российской Федерации.

Следующий вопрос — каким образом компания получает конкретный дом. Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ собственники на общем собрании выбирают способ управления. Они могут изменить его своим решением в любое время. Такое решение обязательно для всех собственников помещений, поэтому позиция отдельного владельца не заменяет решения собрания. Для компании это означает, что договорную работу нужно связывать с решением, принятым собственниками, а не только с договорённостями с отдельными жильцами.

Другой путь предусмотрен ч. 4 ст. 161 ЖК РФ: орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. В частности, такой порядок применяется, когда собственники не выбрали способ управления или их решение не было реализовано, при условиях, названных в этой части. По ч. 5 той же статьи собственники обязаны заключить договор с организацией, выбранной по результатам конкурса. Компания не может считать отсутствие решения жильцов самостоятельным разрешением начать управление.

Есть и временный механизм. Часть 17 ст. 161 ЖК РФ предусматривает определение лицензированной организации решением органа местного самоуправления, когда способ управления не выбран либо не реализован и управляющая организация не определена. Управление продолжается до выбора собственников или заключения договора с определённой ими либо отобранной на конкурсе организацией, но не более одного года. В этом случае договор считается заключённым со дня принятия решения органом местного самоуправления.

Получая дом, компания принимает обязанности перед собственниками. Часть 2.3 ст. 161 ЖК РФ возлагает на неё ответственность за работы и услуги по содержанию общего имущества, а также за коммунальные услуги или готовность инженерных систем в предусмотренных случаях. Поэтому при оформлении управления следует соотнести основание получения дома, договор и те работы, которые организация будет выполнять для собственников.