Коротко
Нужно согласовать изменения договора аренды с другой стороной и оформить соглашение в той же форме, что и договор, если для вашего случая не предусмотрено иное. Если согласия нет, изменить условия через суд можно при существенном нарушении договора либо другом предусмотренном основании. До обращения в суд направьте предложение об изменении.
Ответ подробно: изменение условий аренды
Изменить договор аренды можно по договорённости арендатора и арендодателя. Сначала определите, какое условие вы хотите пересмотреть и какую редакцию предлагаете вместо прежней. Затем обсудите её с другой стороной. Согласие сторон служит основанием для изменения договора, если закон или сам договор не предусматривает иного. Такой способ подходит, когда обе стороны готовы принять новые условия: п. 1 ст. 450 ГК РФ.
Достигнутую договорённость оформляют соглашением об изменении договора. По общему правилу его форма должна совпадать с формой договора аренды. Например, при письменном договоре соглашение также составляют письменно. Исключение возможно, если иной порядок формы вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев. При подготовке соглашения ориентируйтесь на правило п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Если арендатор или арендодатель возражает, желание другой стороны пересмотреть условия ещё не даёт основания изменить их через суд. Для судебного требования нужно существенное нарушение договора другой стороной либо иной случай, предусмотренный законом или договором. Прежде чем переходить к спору, сопоставьте причину изменения с этими основаниями и условиями вашей аренды — п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Существенность нарушения оценивают через его последствия для пострадавшей стороны. Для арендатора или арендодателя ущерб должен означать значительную утрату того, на что он вправе был рассчитывать, заключая договор аренды. Если вы ссылаетесь на такое нарушение, объясните, какое ожидание от аренды оказалось нарушено и к каким потерям это привело. Именно эта связь имеет значение для основания, названного в п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Судебному спору об условиях аренды должно предшествовать предложение другой стороне пересмотреть их. Если получите отказ, можно заявлять судебное требование при наличии основания. Если ответа нет, нужно дождаться окончания срока: указанного в предложении либо установленного законом или договором. Когда срок ответа нигде не определён, для ожидания ответа предусмотрен тридцатидневный срок. Поэтому сохраните предложение и полученный ответ: они помогут подтвердить соблюдение порядка, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Отдельный случай — право изменить условия в одностороннем порядке. Оно должно быть предоставлено законом или договором. Проверьте, какое именно изменение разрешено и какие пределы установлены: воспользоваться таким правом нужно добросовестно и разумно. Если вы выбираете этот путь, соотнесите предлагаемое изменение с объёмом предоставленного права, а не только со своими интересами. Эти требования закреплены в п. 4 ст. 450 ГК РФ.
Что говорит закон: форма соглашения
Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: от предложения к изменению
Выбор пути определяется согласием сторон и основанием для пересмотра условий.
- 1Проверьте условия арендыОпределите нужное изменение и проверьте положения договора о его изменении с учётом ст. 450 ГК РФ.
- 2Предложите новую редакциюНаправьте другой стороне предложение изменить спорное условие аренды: этот этап предшествует судебному требованию по п. 2 ст. 452 ГК РФ.
- 3Оформите согласиеЕсли предложение принято, заключите соглашение с соблюдением формы по п. 1 ст. 452 ГК РФ.
- 4При споре оцените судебный путьПосле отказа или истечения срока ответа обращайтесь в суд, если есть основание из п. 2 ст. 450 ГК РФ. Если срок ожидания ответа на ваше предложение не определён, ориентиром будет тридцатидневный срок из п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Документы: для согласования и спора
Подготовьте материалы, связанные с основанием изменения и предложением другой стороне.
| Документ |
|---|
| Договор аренды, условия которого требуется изменить |
| Предложение об изменении договора и подтверждение его получения другой стороной |
| Ответ с отказом, если он получен |
| Материалы о нарушении договора и его последствиях, если требование связано с существенным нарушением |
Частые вопросы: согласие, отказ и сроки
Практические вопросы о пересмотре условий аренды.
Можно ли изменить договор аренды без согласия другой стороны?
Да, если есть предусмотренное законом или договором право на одностороннее изменение. Пользоваться им нужно разумно и добросовестно. Другой путь — судебное решение при существенном нарушении договора другой стороной или ином предусмотренном основании: п. 2 и 4 ст. 450 ГК РФ.
Нужно ли письменно оформлять изменение письменного договора?
По общему правилу для письменного договора потребуется письменное соглашение об изменении. Иная форма возможна, если это вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев. Правило о совпадении формы закреплено в п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Когда можно обратиться в суд, если на предложение не ответили?
Дождитесь истечения срока ответа, указанного в предложении либо установленного законом или договором. Если срок отсутствует, применяется тридцатидневный срок. После его истечения судебное требование об изменении возможно при наличии соответствующего основания — п. 2 ст. 452 и п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Услуги и темы рядом
С пересмотром договора связаны вопросы об арендной плате и отношениях сторон.
Не откладывайте защиту