Имеет ли договор аренды юридическую силу

Если вы хотите понять, обязаны ли арендатор и арендодатель соблюдать договорённости, исходная точка — заключение договора. С этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для обеих сторон. Поэтому вопрос о юридической силе договора аренды связан прежде всего с тем, заключён ли он, а затем — с требованиями к его оформлению. Обязательность заключённого договора для арендатора и арендодателя опирается на п. 1 ст. 425 ГК РФ ч.1.

Для выбора формы имеют значение срок аренды и состав участников. Если срок превышает год, договор должен быть письменным. Если хотя бы один участник — юридическое лицо, то есть организация, письменная форма требуется при любой продолжительности аренды. Например, короткий срок аренды с организацией не позволяет обойти это требование: оно связано с участием юридического лица, а не только со сроком. Основание — п. 1 ст. 609 ГК РФ.

При аренде недвижимости учитывайте также государственную регистрацию договора. Для такого имущества она требуется, если закон не устанавливает иное. Письменное оформление и регистрация — разные требования: подписывая договор об аренде недвижимости, нужно учитывать оба. Правило о регистрации относится именно к договору аренды недвижимого имущества — п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Если имущество сначала передают в аренду, а впоследствии оно должно перейти в собственность арендатора, обратите внимание на условие о таком переходе. Для этого договора действует особое правило оформления: нужна форма, предусмотренная для купли-продажи соответствующего имущества. Здесь при оценке оформления следует учитывать будущую передачу собственности, а не только пользование имуществом — п. 3 ст. 609 ГК РФ.

Бывает, что отношения по аренде начались раньше заключения договора. Стороны вправе договориться о применении его условий к ранее возникшим отношениям. Для этого нужно соответствующее условие; возможность ограничена законом и существом отношений. Такая договорённость позволяет определить, какие условия стороны применяют к предшествующему периоду, — п. 2 ст. 425 ГК РФ ч.1.

Если срок договора уже закончился, прочитайте условие о прекращении обязательств. Закон или договор могут связать их прекращение с окончанием срока действия. При отсутствии такого условия договор признаётся действующим до определённого в нём момента окончания исполнения обязательства сторонами. Поэтому ответ на вопрос, продолжают ли действовать договорённости после указанной даты, зависит от условий о завершении обязательств — п. 3 ст. 425 ГК РФ ч.1.

При споре о нарушении договора отдельно учитывайте ответственность. Истечение срока действия не освобождает от неё: сторона не может ссылаться лишь на завершение срока как на причину освобождения от ответственности за нарушение. Это правило сохраняет значение и тогда, когда стороны обсуждают уже закончившуюся аренду, — п. 4 ст. 425 ГК РФ ч.1.