Имеет ли договор аренды квартиры юридическую силу

Если вы снимаете квартиру для собственного проживания, договор связывает предоставление жилья с обязанностью платить за него. В таком соглашении собственник или лицо, которому он поручил предоставить помещение, выступает наймодателем, а получатель жилья — нанимателем. Именно это отношение описывает п. 1 ст. 671 ГК РФ. Договор нужен для оформления передачи квартиры во владение и пользование, то есть возможности занимать жильё и жить в нём за плату.

Слово «аренда» в бытовом вопросе часто обозначает съём квартиры человеком. Для такого случая закон использует название «наём жилого помещения». При оценке соглашения смотрите на его содержание: кто предоставляет квартиру, кому она передаётся и предназначена ли она для проживания. Ориентир здесь — отношения сторон, описанные в п. 1 ст. 671 ГК РФ.

Оформлять договор найма нужно письменно. Устная договорённость о заселении и оплате не соответствует требованию к форме, установленному п. 1 ст. 674 ГК РФ. Если вы только обсуждаете условия съёма, перенесите договорённость в письменный документ. Правило о письменной форме касается договора найма жилого помещения независимо от того, как стороны называют его в разговоре.

Проверьте, кто предоставляет вам жильё. Наймодателем может быть собственник квартиры либо управомоченное им лицо — тот, кому собственник предоставил соответствующее право. Это различие существенно для понимания того, с кем вы договариваетесь о проживании. По п. 1 ст. 671 ГК РФ обязанность предоставить жилое помещение принимает именно такая сторона, а наниматель получает помещение за плату.

Затем обратите внимание на срок. Если договор найма заключён на год или дольше, возникает требование о государственной регистрации ограничения права собственности на квартиру. Такое ограничение также называют обременением: оно связано с предоставлением жилья нанимателю. Регистрации подлежит именно обременение, возникающее на основании договора, — п. 2 ст. 674 ГК РФ.

Ровно год тоже входит в этот случай. Формулировка «не менее года» охватывает как годовой договор, так и более продолжительный наём. Для договора на меньший срок требование о регистрации обременения по этому основанию не применяется. При этом письменное оформление остаётся обязательным: срок влияет на регистрацию обременения, а требование к форме договора действует по п. 1 ст. 674 ГК РФ.

Если квартиру получает юридическое лицо, например организация, применяется другая конструкция. Жильё может предоставляться ему по договору аренды либо иному договору. Однако использовать квартиру организация вправе только для проживания граждан — п. 2 ст. 671 ГК РФ. Поэтому при выборе правил оформления сначала определите получателя помещения: человек снимает жильё для проживания или договор заключает юридическое лицо. Для последнего закон прямо допускает аренду жилого помещения.