Для каких объектов определяется кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость относится к недвижимости. По ст. 3 237-ФЗ это результат оценки конкретного объекта на определённую дату. Его получают на основе ценообразующих факторов — характеристик, которые влияют на стоимость. Поэтому вопрос о том, какие объекты подлежат оценке, связан и с видом недвижимости, и с перечнем, по которому проводится оценка.

В ч. 1 ст. 14 237-ФЗ установлено правило: бюджетное учреждение определяет стоимость всех объектов недвижимости, включённых в перечень. Именно включение в него обозначает круг объектов для этой оценки. Указание вида недвижимости само по себе ещё не отвечает на вопрос, входит ли конкретный объект в такой перечень. Для ответа о конкретном здании или участке нужно различать эти два признака.

Для зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест закон перечисляет сведения, которые нужно рассмотреть с точки зрения их влияния на стоимость. По ч. 2 ст. 14 237-ФЗ это местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, ветхое или аварийное состояние. Также учитывают нахождение недвижимости в зоне с особыми условиями использования территории и другие факторы, предусмотренные методическими указаниями об оценке.

Земельные участки выделены в ч. 3 ст. 14 237-ФЗ. Для них обязательному рассмотрению подлежат местоположение и нахождение в границах зоны с особыми условиями использования территории. Перечень факторов этим не ограничен: закон отсылает и к другим характеристикам, предусмотренным методическими указаниями. Поэтому набор сведений для участка отличается от набора сведений для здания.

Отдельное правило касается единого недвижимого комплекса — объединённых в него объектов недвижимости. Согласно ст. 3 237-ФЗ, его кадастровая стоимость складывается из кадастровых стоимостей составляющих объектов. При этом стоимость этих составляющих определяют с учётом того, что они функционируют в составе комплекса. Закон связывает итоговую сумму со стоимостью входящей в комплекс недвижимости, а не устанавливает для неё произвольную величину.

Назначение кадастровой стоимости объясняет ч. 2 ст. 3 237-ФЗ. Её определяют, в частности, для налогообложения и расчёта арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки. При оценке используют рыночную информацию и сведения об экономических характеристиках использования недвижимости. Это объясняет, почему закон обращает внимание не только на название вида объекта, но и на влияющие на его стоимость характеристики.

Если вопрос касается конкретного помещения, сооружения или участка, отправная точка — его наличие в перечне оценки. Затем имеет значение, какие сведения о нём были учтены. По ч. 8 ст. 14 237-ФЗ проект отчёта составляют в отношении всех включённых в перечень объектов. Следовательно, круг недвижимости в проекте отчёта должен охватывать весь перечень, по которому определялась кадастровая стоимость.