Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома

Чтобы определить, что входит в состав общего имущества МКД, начните с назначения объекта. Общими являются помещения, которые не входят в квартиры и служат более чем одному помещению дома. К ним относятся лестницы и площадки между квартирами, коридоры, лифты и шахты, технические этажи и чердаки. Такое имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности: каждый имеет долю в общем праве — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

С подвалом нужно выяснить, для чего он используется и какое оборудование в нём находится. К общему имуществу относятся технические подвалы с инженерными коммуникациями и оборудованием, которое обслуживает несколько помещений. При решении вопроса о принадлежности подвала ориентируйтесь на эти признаки, а не только на его расположение под квартирами — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Помещение для занятий спортом, детского творчества или досуга тоже может быть общим. Для этого оно должно предназначаться для социально-бытовых потребностей собственников и не принадлежать отдельному собственнику. В эту же группу закон включает машино-места, у которых нет отдельных собственников. Значит, при определении состава общего имущества нужно различать общее пространство для таких потребностей и помещение в индивидуальной собственности — п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Крыша, несущие и ненесущие ограждающие конструкции дома также относятся к общему имуществу. Для механического, электрического, санитарно-технического и другого оборудования смотрите, сколько помещений оно обслуживает. Если больше одного, оборудование входит в общий состав независимо от того, находится оно за пределами помещений или внутри них. Это правило охватывает и конструкции либо оборудование для беспрепятственного доступа инвалидов — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Участок под домом входит в общее имущество вместе с озеленением и благоустройством. Сюда относятся и расположенные на этом участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. Когда нужно определить территорию общего имущества, учитывайте границы участка: их и его размер определяют по земельному и градостроительному законодательству — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Принадлежность объекта всем собственникам имеет практическое значение для его использования. Владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом собственники могут в пределах, установленных жилищным и гражданским законодательством. Передать общий объект в пользование другим лицам можно по решению общего собрания, если права и законные интересы граждан и юридических лиц не нарушаются — ч. 2 и 4 ст. 36 ЖК РФ.

Если же при реконструкции предполагается уменьшить размер общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений. Для такого изменения закон устанавливает именно общее согласие, поэтому вопрос об уменьшении отличается от передачи объекта в пользование — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.