Что такое субаренда квартиры

Если вы снимаете квартиру и хотите поселить в ней другого человека по отдельному договору за плату, речь идёт о поднайме. Так закон называет передачу жилого помещения от нанимателя поднанимателю. В разговоре такую сделку часто называют субарендой квартиры. Передать можно как всё нанятое жильё, так и его часть: например, оставить часть помещения в своём пользовании, а другую предоставить новому жильцу. Такое устройство отношений предусмотрено п. 1 ст. 685 ГК РФ.

Согласие наймодателя нужно получить до передачи жилья в поднаем. Наймодатель — тот, кто предоставил квартиру первоначальному нанимателю по договору найма. Возможность пользоваться съёмной квартирой не даёт нанимателю права распоряжаться ею без этого согласия. Это касается и случая, когда он хочет передать другому человеку только часть помещения, а не всю квартиру. Условие о согласии закреплено в п. 1 ст. 685 ГК РФ.

Для нового жильца различие между прямым наймом и поднаймом имеет практическое значение. Поднаниматель пользуется квартирой через отношения с нанимателем и не получает самостоятельного права пользования жильём. Первоначальный наниматель при этом остаётся ответственным перед наймодателем по основному договору. Например, передача квартиры другому жильцу не освобождает его от исполнения своих обязательств перед тем, у кого он её снял. Так распределена ответственность по п. 1 ст. 685 ГК РФ.

Поднаем предполагает плату за пользование жильём. Если вы собираетесь передать квартиру без оплаты, называть такую договорённость возмездным поднаймом неверно: платность прямо предусмотрена п. 3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, при заключении договора нужно соблюдать требования законодательства к норме общей площади жилого помещения на одного человека. Поэтому при выборе того, какую часть квартиры передавать и кому, учитывайте это условие п. 2 ст. 685 ГК РФ.

Срок проживания поднанимателя связан с основным наймом. Перед согласованием срока посмотрите, до какого момента действует договор, по которому квартиру снимает первоначальный наниматель. Установить для поднайма более длительный срок нельзя. Если основной наем прекратится досрочно, одновременно закончится и поднаем, даже когда в договоре с новым жильцом указана более поздняя дата. Эти последствия закреплены в п. 4 и 5 ст. 685 ГК РФ.

Рассчитывать на преимущество перед другими желающими снять квартиру на новый срок поднаниматель также не может: соответствующие правила к его договору не применяются по п. 6 ст. 685 ГК РФ. Для сравнения, общие положения о субаренде имущества тоже требуют согласия арендодателя и ограничивают её срок сроком основной аренды — п. 2 ст. 615 ГК РФ. При передаче именно нанятого жилья учитывайте специальные условия поднайма, включая плату, площадь и прекращение вместе с основным наймом.