Что считается многоквартирным домом

Чтобы определить, что считается многоквартирным домом, нужно установить два признака: в здании есть как минимум две квартиры и предусмотренное законом общее имущество. Эти условия действуют вместе. Например, для здания с двумя квартирами вопрос об общем имуществе остаётся частью определения его статуса. Именно такое сочетание признаков закреплено в ч. 6 ст. 15 ЖК РФ.

Если квартир больше двух, правило остаётся тем же: учитываются и квартиры, и общее имущество здания. Законодательное определение позволяет отнести к многоквартирным домам здания с разным количеством квартир, начиная с двух. При оценке конкретного дома стоит исходить из его состава: какие квартиры в нём находятся и какое имущество относится к общему. Опора для такой оценки — ч. 6 ст. 15 ЖК РФ.

Нежилое помещение в составе дома совместимо с его статусом многоквартирного. Дом может включать помещения, которые принадлежат отдельным собственникам и используются как нежилые. При этом речь идёт о помещениях, составляющих неотъемлемую конструктивную часть здания. Значит, наличие в доме нежилой части не противоречит определению многоквартирного дома, если сохраняются основные признаки: квартиры и общее имущество. Это предусмотрено ч. 6 ст. 15 ЖК РФ.

Для машино-мест действует похожее правило. Они могут входить в состав многоквартирного дома и принадлежать отдельным собственникам. Здесь также имеет значение конструктивная связь с домом: машино-места должны быть его неотъемлемой частью. В определении закона они названы возможным дополнением к составу дома, поэтому при определении статуса здания сначала учитывают наличие квартир и общего имущества — ч. 6 ст. 15 ЖК РФ.

Сведения о составе здания включаются в электронный паспорт многоквартирного дома. В нём отражается информация о самом доме, входящих в него жилых помещениях, нежилых помещениях и машино-местах отдельных собственников, а также об общем имуществе. Эти сведения характеризуют объекты и позволяют их индивидуализировать, то есть отличить от других. Для вопроса о составе конкретного дома электронный паспорт имеет практическое значение именно как источник такой информации — ч. 6 ст. 15 ЖК РФ.

Статус дома и пригодность жилья для проживания — разные вопросы. Жилое помещение должно быть изолированным, относиться к недвижимости и отвечать требованиям для постоянного проживания граждан. Эти признаки относятся к помещению, тогда как определение многоквартирного дома описывает здание в целом. Кроме того, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В таком доме все жилые помещения признаются непригодными для проживания. Эти положения закреплены в ч. 2 и ч. 4 ст. 15 ЖК РФ.